不動産会社の実務コラム。
賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。
低未利用土地の100万円控除2026
「売っても手間ばかり」と放置されてきた低額の空き地に、税制の追い風が続きます。100万円控除の3年延長で何が変わるのか、市区町村の確認書の段取りから報酬特例との併用まで、低額物件を商機に変える実務を中小不動産会社の現場目線で解説します。
省エネ基準適合義務化と4号特例の縮小2026
2025年4月から、新築の省エネ基準適合が義務化され、4号特例も縮小されました。中古住宅のリフォーム・増築で建築確認が必要になる場面、検査済証の確認、不動産会社の関わり方を現場目線で解説します。
修繕積立金不足マンションの実務2026
6月はマンション管理組合の総会シーズン。約3棟に1棟が修繕積立金不足の時代、仲介は調査報告書の7項目チェックと値上げ予定の説明、管理会社はオーナーへの議案書の翻訳が武器になります。見抜き方から説明の型まで、現場の実務として解説します。
土地境界と確定測量の実務2026
全国の地籍調査進捗率は53%。境界が決まらない土地は、決済延期・面積トラブル・越境紛争の火種になります。媒介受託時の境界チェック6項目、公簿と実測の契約の型、確定測量・筆界特定の段取りまで、現場の実務として解説します。
梅雨の雨漏り・漏水対応2026
関東甲信・東海も梅雨入りし、雨漏り・漏水の入電が集中する季節に入りました。「止める・広げない・記録する・報告する」の初動SOP、賃料の当然減額への備え、保険の使い分け、梅雨前点検とハザードマップ重説まで、210室を運営する立場から現場の型を解説します。
改正個人情報保護法2026と不動産会社の顧客データ管理
課徴金制度の新設で、個人情報の杜撰な扱いがコストになる時代へ。施行は2028年ごろの見込みですが、棚卸し・委託先点検・保存廃棄ルール・漏えい初動フローは今日から無料で始められます。反響・入居申込書・本人確認書類・退去者名簿・防犯カメラ映像まで、中小不動産会社の顧客データ管理を210室を運営する立場から実務で整理します。
賃貸初期費用のキャッシュレス決済対応2026
社会のキャッシュレス比率が58%に達しても、賃貸の入口は現金一括のまま。期日までに初期費用が揃わない申込は、静かに他社へ流れています。2026年6月、保証会社発のサービス拡張で、中小不動産会社でも手数料負担なしのカード決済導入が現実になりました。導入3方式の使い分け、1件あたりの手数料試算、敷金を振込に残す設計、キャンセル時の返金フロー、申込時の一言まで。閑散期の一件を拾う実務を210室を管理する立場から解説します。
賃貸防犯カメラ運用2026|中小不動産会社の個人情報・告知義務
賃貸住宅の防犯カメラは、(a)個人情報保護法のガイドライン強化、(b)夏季の空き巣・お盆長期不在期の需要拡大、(c)入居者・オーナー双方からの設置要望増加という3つの環境変化が重なり、2026年は「設置して終わり」では運用が成立しない局面に入りました。一方、中小不動産会社の防犯カメラ運用は、告知ステッカー文面の不備・録画データの保存期間と削除フローの不在・夏季空き巣対策の体系化遅れという構造課題を抱えがちです。本記事は、自社210室での運用を踏まえ、賃貸住宅の防犯カメラ運用を3点パッケージ(個人情報・告知義務・夏季空き巣対策)で整える実務SOPを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。
真夏前30日 賃貸エアコン緊急対応SOP 2026
賃貸物件のエアコン故障問い合わせは、気温30度超の日が増える6月後半から年間ピークを迎えます。「冷えない」「異音」「水漏れ」の3トラブルで全体の8割を占め、業者の繁忙期と重なって修理リードタイムが平均7〜14日に延びるため、入居者クレームが急増します。本記事では宅建士で210室を運営する立場から、故障受付から修理完了までの5ステップSOP、入居者向け連絡雛形3点、業者選定とリードタイム短縮の型、原状回復・経年劣化の判定基準を、中小不動産会社が真夏前30日で整備できる粒度で整理します。
インボイス経過措置 80%→70%｜2026年10月の引下げまで1ヶ月
インボイス制度の施行から2年11ヶ月。2026年10月1日に、免税事業者からの仕入に対する控除率が80%から70%へ下がります。当初の予定は50%でしたが、令和8年度の税制改正で5段階に組み替えられました。居住用賃貸は非課税のため影響は限定的ですが、店舗・事務所・駐車場の賃貸は課税対象で、オーナーの登録状況によってテナント側の税負担が変わります。引下げまで1ヶ月を切ったいま着手すべき論点6つ、10月1日までの対応3ステップ、オーナー・テナント・スタッフ説明の雛形3点を整理します。9月末までに経理ソフトの控除率を70%へ切り替えるところが、いちばん落としやすい箇所です。
火災保険 2024年10月改定 1年7ヶ月レビュー
火災保険の参考純率引き上げ(平均+13.0%)と保険期間の最長5年継続、水災料率の細分化(1〜5等地)が2024年10月に同時施行されてから、2026年5月で1年7ヶ月が経過しました。施行直後はオーナーの契約更新と入居者の保険切替で現場が混乱しましたが、ようやく運用が落ち着いてきた一方で、5年契約のロールオーバー、更新案内の遅延、入居者向け借家人賠償の補償額不足、水災等地の説明不足など、施行から1年半を超えてようやく見えてきた運用課題があります。本記事では、宅建業を営みつつ自社で210室の賃貸住宅を運営している立場から、(1)2026年5月時点の運用実態、(2)中小不動産会社が直面する運用課題7つ、(3)それぞれの改善ポイント、(4)オーナー・入居者・スタッフ向け説明の雛形3点を、現場の実感ベースで整理します。
無断民泊の発見と対応2026
2026年1月、民泊新法の施行から7年あまりで初の摘発(書類送検)が出ました。5月29日公表の立入検査結果では住宅宿泊管理業者の8割が是正指導。市場が伸び、正規の枠が締まるほど、すき間は管理物件の「無断民泊」に流れ込みます。発覚の端緒の多くは近隣からの通報、つまり管理会社が一番最後に知る構図です。本記事はウルスタ代表として210室を管理・客付けする立場から、規制強化の現在地、民法612条と民泊3制度の整理、発見チェック8項目、発見時の対応SOP5ステップ、予防の3層ガード、オーナーへの判断材料までを実務の粒度で整理します。
