不動産会社の実務コラム。
賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。
職場の熱中症対策義務化2026
「内見から戻ったスタッフがふらついている」「電気の止まった空室にこもったら気分が悪くなった」——夏の不動産の現場に潜む熱中症リスク。2025年6月施行の改正労働安全衛生規則で、暑熱環境の対策は事業者の義務になり、罰則も定められています。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)義務化で何が変わったか、(2)WBGTと気温による判断基準、(3)なぜ今中小の現場で効くのか、(4)スタッフを守る実務SOP5ステップ、(5)避けるべき5つのNG、(6)よくある質問7問を、少人数の会社が今日から動ける粒度で整理します。
人の死の告知義務｜事故物件の実務ガイド2026
「前の入居者が亡くなった部屋を、次の方に告知すべきか」——伝えすぎれば空室が長期化し、伝えなさすぎれば契約解除や損害賠償を招く、判断の難しいテーマです。よりどころになるのが国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」(令和3年10月)。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)ガイドラインで何が定められているのか(死因の線引き・賃貸は概ね3年・場所の扱い・問われたら答えるの4つ)、(2)なぜ今この判断が難しいのか、(3)中小会社とオーナーに効く論点、(4)現場で正しく運用する実務SOP5ステップ、(5)ケース別対応、(6)避けるべき5つのNG、(7)よくある質問7問までを、現場が今日から使える粒度で整理します。
区分所有法改正2026|2026年4月施行
2026年4月1日、約23年ぶりとなる区分所有法の大改正が施行されました。これは分譲マンション管理組合だけの話ではなく、区分所有の投資物件を貸すオーナーと、その客付け・管理を担う中小不動産会社にも、資産の出口戦略と日々の意思決定に直結します。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けし区分の投資物件も扱う立場から、(1)何が変わったのか(決議の円滑化・再生手法の拡充と決議要件の条件付き緩和・管理不全対応・国内管理人制度の4つの柱)、(2)なぜ23年ぶりの大改正が必要だったのか、(3)中小会社とオーナーに効く論点、(4)オーナーへ伝えるための実務SOP5ステップ、(5)ケース別対応、(6)避けるべき5つのNG、(7)よくある質問7問までを、現場が今日から着手できる粒度で整理します。
家賃保証会社の審査厳格化2026
2026年に入り、家賃債務保証の審査が業界全体で厳格化しています。収入証明は給与明細1〜2か月分では足りず直近3か月分を求められ、業界団体LICCが2026年4月に新ガイドラインを示して審査の透明性と説明責任が強化され、信販系を中心に与信判断も高度化しました。ただし支払い能力のある申込者まで一律に落ちるわけではなく、落ちるのは準備と説明が不足した申込です。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)何が厳しくなったのか、(2)なぜ基準が上がったのか、(3)止まりやすい申込者の傾向、(4)取りこぼさない入居審査対応SOP5ステップ、(5)保証会社の系統別の使い分けと否決時のリカバリー、(6)ケース別対応、(7)避けるべき5つのNG、(8)よくある質問7問までを、中小の仲介・管理が今日から着手できる粒度で整理します。
不動産業の倒産が過去10年で最多
2025年度(2025年4月〜2026年3月)の不動産業倒産は309件で過去10年最多、2026年4月単月は前年同月比15.4%増の30件と、4月としては14年ぶりに30件台に乗りました。一方で大手デベロッパー5社は2025年度に純利益の最高益を更新し、業界全体が好調に見える数字と、現場で進む倒産増という相反する動きが同時に起きています。これが「K字」型の二極化です。本記事は、ウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を運営する立場から、(1)なぜ今K字なのかをデータで整理し、(2)中小不動産会社がK字の下側に落ちる4つの構造課題を言語化したうえで、(3)上側に残るための経営チェックリストを収益構造・業務効率・資金繰りとコンプライアンスの3軸で示し、(4)月次モニタリング指標、(5)避けるべき5つのNG、(6)よくある質問6問までを、中小不動産会社が今月から着手できる粒度で整理します。
水害ハザード重要事項説明SOP2026
水害ハザード重要事項説明の運用は、(a)宅建業法施行規則の改正(令和2年8月施行)で水害ハザードマップにおける物件所在地の説明が義務化、(b)毎年6月の梅雨入りから9月の台風シーズンで集合住宅の住戸浸水・床下浸水・電気室浸水事故が集中、(c)2024年以降は浸水履歴と保険適用の論点が契約現場で頻出、という3つの背景から、2026年の中小不動産会社にとって梅雨入り前に整備すべき最優先の法務SOPです。一方で、(i)宅建士が市区町村のハザードマップを毎回ダウンロードせず古い印刷物で代用してしまう、(ii)説明スクリプトが宅建士ごとにばらつき重要事項説明書への記載が抜ける、(iii)入居後の浸水事故発生時の初動連絡フローが未整備、(iv)オーナーへの再発防止提案(止水板・電気盤位置・避難経路)が点で終わる、という4つの構造課題を抱えがちです。本記事は自社210室での運用を踏まえ、水害ハザード説明の運用を3段階SOPで整える実務テンプレートを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。
ペット可賃貸の運用SOP2026
ペット可賃貸の運用は、(a)ペットフード協会の犬猫飼育実態調査で犬猫世帯率が3割超で構造的に飼育希望世帯が増加、(b)ペット可物件の供給不足が継続、(c)賃料プレミアム5〜15%が安定的に確保しやすい、という3つの背景から、2026年の中小不動産会社にとって「家賃を上げて入居率も上げる」希少な実務領域です。一方で、(i)入居審査の基準が「ペットの種類・頭数・体重」止まりで飼育リテラシーが見えない、(ii)ペット飼育規約と契約書の条項が古いままで苦情・退去精算が揉めやすい、(iii)鳴き声・におい・共用部排泄物の苦情対応SOPが不在、(iv)退去時の原状回復で「ペット起因の損耗」と「通常損耗」の線引きが文書化されていない、という4つの構造課題を抱えがちです。本記事は自社210室での運用を踏まえ、ペット可賃貸の運用を4段階SOPで整える実務テンプレートを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。
賃貸物件の騒音クレーム対応SOP2026
賃貸住宅の騒音クレームは、(a)国土交通省マンション総合調査で居住者間トラブルの最多項目が「生活音」、(b)日管協短観でも管理会社受付クレームの第1位が「騒音・生活音」、(c)2020年代後半の在宅勤務常態化で日中・夜間の生活音苦情が複合化、という3つの背景から、2026年は「経験と勘の一次対応」では業務が成立しなくなりました。中小不動産会社の騒音対応は、(i)一次受付の言葉づかいが担当者個人に依存、(ii)騒音の特定・客観化の手法が社内不在、(iii)両者ヒアリングの中立性と証拠化が弱い、(iv)受忍限度を超える場合の解除・退去予告判断基準が未整備、という構造課題を抱えがちです。本記事は自社210室での運用を踏まえ、騒音クレーム対応を4段階SOPで整える実務テンプレートを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。
賃貸更新業務2026|中小不動産会社の更新拒否対応・賃料改定
賃貸借契約の更新シーズン(6〜8月)が目前に迫り、2026年は物価高による賃料改定請求と、入居者リテラシー向上に伴う更新条件交渉が同時多発しやすい局面です。一方で中小不動産会社の更新業務は、テンプレートの古さ・更新拒否時の正当事由文面不足・賃料改定の根拠説明不足という構造的弱点を抱えがちで、6月のピークに入ってから慌てて対応すると、退去発生やクレームの温床になります。本記事は、自社210室の更新運用を踏まえ、更新業務を3点パッケージ(拒否対応・賃料改定・更新料運用)で整える実務SOPを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。
シニア単身入居の見守り運用2026
65歳以上の単身世帯は2026年時点で全国900万超、首都圏だけで880万世帯を突破しました。賃貸市場で「シニア単身は審査NG」を続ける中小不動産会社は、空室期間の長期化とオーナー収益の毀損というジレンマに直面しています。一方で残置物処理・原状回復・相続代位の負担を恐れる現場感覚も無視できません。本記事は、契約・保険・IoT・地域連携を組み合わせた4層防御の見守りSOPを、自社210室の現場運用と業界の最新動向に基づいて、入居審査基準・発生時オペレーション・オーナー提案の更新ポイントまで一気通貫で整理します。
2026年春繁忙期総括|首都圏の空室不足と家賃上昇を読み解き
2026年の春繁忙期は、首都圏全エリア(東京23区・東京都下・神奈川・埼玉・千葉)のマンション平均募集家賃が全面積帯で前年同月を上回り、東京23区のアパートでも4ヶ月連続で最高値を更新するという、過去にない需給逆転で着地しました。一方で建築費高騰による供給過少と家賃上昇による引っ越し控えが同時進行しており、中小不動産会社のオーナー提案・募集戦略・退去抑制策には抜本的な見直しが必要です。本記事は2026春繁忙期の振り返りデータと、初夏の閑散期に組み立てる5つの実務、オーナー提案の更新ポイント、よくある質問7問を、現場粒度で整理します。
固定資産税6月納付とオーナーの資金繰り支援2026
2026年度の固定資産税評価替えにより、東京23区住宅地は平均6〜8%、都心5区で10%超の上昇、地方都市の駅近物件でも3〜5%上昇のエリアが珍しくありません。第1期納付期限は多くの市区町村で6月末で、賃貸オーナーのキャッシュフローは一年で最も厳しい局面に入ります。本記事では宅建士で210室を運営する立場から、月次報告に組み込む3提案、評価替え対応、分納・徴収猶予の実務、よくある質問を、中小不動産会社の現場粒度で整理します。
