Column

不動産会社の実務コラム。

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

パイプライン管理は、段階を顧客の行動で確かめられる事実で定義し、件数・転換率・滞留日数を週ごとに見る仕組みです。段階の例、管理表の列、仮の数字での分析、個人情報保護法の利用目的と宅建業法上の追客の注意を説明します。

営業の提案スキルを育てる研修は、話し方の練習より先に、聞く・調べる・組み立てる・書く・確かめるという手順を決め、法令で禁じられている言い方を最初に教える形で組みます。中小の不動産会社が社内で回せる研修の流れを、宅建業法と消費者契約法の条文とあわせて整理します。

新人の賃貸管理スタッフは、初日に法律で決まった準備を済ませ、そのあとを「見る・手伝う・確認つきで担当する・一人でできるかを確かめる」の4週に分けると育てやすくなります。宅建業法31条の2・48条、個人情報保護法24条、労働安全衛生法59条をもとに、日ごとの計画と確認表の例を示します。

賃貸住宅管理業法は、管理戸数200戸以上の管理業者に登録を求め、業務管理者の選任、管理受託契約の重要事項説明、家賃等の分別管理、年1回以上の定期報告を義務づけています。サブリース規制は戸数に関係なくかかります。条文と国土交通省の資料で要点を確認します。

宅建業免許の有効期間は5年で、更新の申請は満了日の90日前から30日前までです。期間内に申請すれば審査中も従前の免許は有効ですが、期限を過ぎると免許は失効します。変更届の漏れ、専任の宅建士、手数料、期限管理の方法を条文と東京都の手引で確認します。

宅建業免許の新規申請は、事務所の場所で知事免許か大臣免許かが決まり、欠格事由に当たらないこと、専任の宅建士を5人に1人以上置くことが前提です。免許後も供託か保証協会加入の届出までは営業できません。手順を条文で確かめます。

生成AIは重要事項説明書の下書きや資料の整理に使えますが、記載内容を確かめて説明する責任は宅地建物取引士にあります。任せてよい作業と任せない作業、入力してよい情報の線引き、35条と施行規則16条の4の3の記載事項を確かめる手順を整理します。

管理受託している賃貸住宅が200戸以上になると、賃貸住宅管理業法により国土交通大臣の登録が必要です。登録後は業務管理者の選任、契約前の重要事項説明、契約時の書面、家賃等の分別管理、オーナーへの定期報告などが求められます。条文を示しながら、200戸に近づいた会社の準備を整理します。

不動産投資の融資は、物件・借入人・資金使途が商品の対象に入るかを先に確かめるのが近道です。最初の相談先の選び方、必要書類、相談文の例、否決されたあとの見直し方を、金融庁の調査結果や公的な情報に沿って整理しました。

管理会社を替えたいというオーナーの不満は「何をしてもらっているか見えない」ことから生まれがちです。管理業法20条の定期報告の決まりを確認し、月次レポートに入れる内容、送金明細の見せ方、毎月の作業の流れを整理します。

募集情報で依頼者の信頼を得るには、言葉の工夫より先に、表示規約が求める事項を漏れなく正しく最新の状態で載せ続けることが土台です。宅建業法と表示規約の決まり、書き方、掲載前の確認、更新と削除、依頼者への報告を整理します。

準備時間を減らす第一歩は、1週間の作業を「探す・写す・待つ・やり直す」に分けて記録することです。宅建業法35条・37条・32条で省けない確認を先に決め、回数の多い作業から1つずつ試す手順と、減った時間の正しい計算方法を説明します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。