Column

不動産会社の実務コラム。

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

提案資料をテンプレート化するときは、毎回変わる部分と変わらない部分を分け、ご希望の要約・候補・選んだ理由・気をつける点・費用・次の手順の順に並べた基本の型を1つ決めます。顧客の種類ごとに足す項目、共通パーツの管理、提案書に書いてはいけない表現を整理します。

経験者が辞めにくい会社にするには、給与の額だけでなく、労働条件と役割の先行きを書面で示し、ハラスメントや入居者からの強い言動の相談先を整え、1人に業務が集中しない体制を作ることが土台になります。労働基準法、労働契約法、改正労働施策総合推進法、宅建業法の手続きをもとに整理します。

宅建試験の合格率は、不動産適正取引推進機構の公表で令和7年度18.7%でした。合格後は登録と宅建士証の交付を受けて初めて宅建士として重要事項説明ができ、宅建士証は5年ごとに法定講習を受けて更新します。推移の読み方と会社での支え方を整理します。

KPIを使ったマネージャー育成は、数字を評価ではなく行動を決める材料に使い、面談を事実→原因の仮説→次の行動→次回の確認の順で進めます。指標の選び方、仮の会話例、パワハラ防止の指針や労働時間の上限など、指導の線引きも説明します。

CRMの入力が続かない原因は、本人のやる気より、項目の多さと入力するタイミングが決まっていないことにあります。必須項目を3つに絞って始め、週ごとに増やす1か月の手順と、個人情報保護法で押さえる点を整理します。

業務自動化の費用対効果は、年間の効果額と費用を分解して見積もり、ROIと回収期間の2つの式で示すと説明しやすくなります。宅建士が行う工程や相手方の承諾、電子帳簿保存法の保存要件を先に確かめ、効果を見込みすぎないための計算の仕方を整理します。

歩合給やインセンティブは自由に設計できますが、労働基準法27条の保障給、最低賃金法による時間あたりの判定、歩合給にかかる残業代、固定残業代の要件を外すと法令違反になります。条文と厚生労働省の解説に沿って、仮の計算例と設計の手順を説明します。

仲介手数料は宅建業法46条と報酬告示で上限が決まっているだけで、下限はありません。上限額の計算と業務の中身を示し、合意した報酬を媒介契約書に書く順番で対応する方法を、計算例と場面ごとの考え方で整理します。

賃貸管理の1戸あたり採算は、管理料と付帯収入から、直接費と作業時間に時間単価を掛けた人件費を引く式で見積もれます。仮の数字による計算例と損益分岐の戸数、作業時間の測り方、賃貸住宅管理業法16条の分別管理などを原価に入れる考え方を説明します。

投資用不動産のセミナーは、集客の手段であると同時に契約の勧誘の場面です。告知、参加特典、申込みフォーム、案内メール、当日の資料と収支シミュレーション、個別相談と追客の順に、宅建業法などで確かめることと手順の例を説明します。

紹介制度は、謝礼の額より先に、紹介者の範囲と役割、紹介される本人の同意、景品規制、税務、効果の測り方を決めておくと続けやすくなります。消費者庁Q&A、不動産業の景品規約、宅建業法、個人情報保護法、国税庁の資料をもとに手順を説明します。

Instagramの物件投稿は、チラシやポータルサイトと同じ広告のルールで作るのが基本です。取引態様の明示、誇大表現と特定用語、成約後の投稿の扱い、写真の決まり、社員の投稿とステマ規制、入居者への配慮、続けられる運用の手順を説明します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。