不動産会社の実務コラム。
賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。
外部パートナーのKPI管理｜清掃・修繕・写真業者の指標と計算式、取適法の注意点
協力業者の管理指標は、起点と終点、対象外の扱いを先に決めておかないと比べられません。完了日数、期限内完了率、再訪率などの定義と計算式を仮の数字の例で示し、指標を理由にした一方的な減額や支払の遅れにならないよう、取適法と建設業法19条の注意点もまとめます。
業務委託か自社運用かの判断フレーム｜費用・品質・法令で決める中小不動産の外注
業務を外注するか社内で行うかは、1件あたりの費用だけでなく、量の変動、品質の確かめ方、法令の制限をあわせて判断します。管理業務は全部を再委託できず、個人データを渡すなら委託先の監督が、500万円以上の工事なら建設業の許可が関わります。判断の手順と計算例をまとめます。
管理会社の物件別原価計算｜収入・工数・外注費の記録と共通費の配賦
物件別の採算は、自社の収入、担当者の作業時間、自社負担の外注費、共通費の配賦の4つを同じ基準で記録すると見えてきます。家賃は預り金で収入ではない点、配賦基準で赤字の幅が変わる計算例、賃貸住宅管理業法の帳簿・定期報告との関係を説明します。
敷金・礼金・保証金の管理と修繕積立｜分別管理の口座・台帳と計画修繕の資金づくり
敷金・保証金などの預り金は、自社の口座と分け、どのオーナーのお金かを帳簿ですぐ判別できるようにするのが分別管理の基本です。預り金台帳の項目と月次照合の手順、退去時の精算、修繕のための資金の準備と税務の区分を、法令と公的資料で整理します。
不動産業の税務確認｜青色申告・少額減価償却・小規模企業共済を個人と法人で整理
青色申告特別控除は個人だけ、少額減価償却資産の特例は個人と法人、小規模企業共済は掛金を払った個人の所得控除です。国税庁タックスアンサーの番号と要件、5棟10室基準、2026年4月以後の40万円未満の基準、申告前の確認表を仮の数字の計算例とともにまとめます。
賃貸管理会社の月次締め手順｜家賃の分別管理・オーナー送金・滞納の確認
管理受託で預かる家賃は、自社の財産と分けて管理し、どのオーナーの分かを帳簿ですぐ判別できる状態にしておく必要があります。入金の消込から滞納の確定、送金額の計算、預り金口座の残高確認、帳簿の保存までを、手順とチェックリストで解説します。
不動産管理の請求書を電子化する要件｜インボイス記載事項と電子帳簿保存法
請求書を電子化する前に確かめたいのは、適格請求書の6つの記載事項、電子で送受信した請求書の保存要件、家賃の入金消込の流れです。入居者・オーナー・業者で消費税の扱いが違う点も含め、消費税法と国税庁の資料に沿って整理します。
不動産管理のクレーム初期対応と事故報告｜漏水・災害・個人情報漏えいの連絡フロー
管理物件で事故や苦情が起きたら、安全の確保、事実の確認、関係者への連絡、記録と報告の順で動きます。漏水や災害、個人情報漏えいごとの最初の動き、標準管理受託契約書の緊急時の業務、個人情報保護法26条の報告と通知、言い方の例を説明します。
賃貸詐欺 対策チェックリスト｜なりすまし入居・振込先変更詐欺を防ぐ本人確認の実務
賃貸の詐欺・なりすましを防ぐには、本人確認書類の原本と申込者・入居者・支払者の一致を確かめ、振込先の変更はメール以外の方法で確認する手順を社内の決まりにすることが土台です。警察庁の注意喚起と犯罪収益移転防止法、個人情報保護法をもとに整理します。
入居者トラブルの仲裁の手順｜騒音など入居者同士の苦情と敷金返還の争いへの対応
入居者同士のトラブルで管理会社ができるのは、事実の確認と記録、契約に基づく注意、話し合いの場づくりまでです。騒音の苦情を受けてからの手順、相談者の情報の守り方、警察や公的窓口へのつなぎ方、敷金返還で折り合わないときの手続きを確認します。
不動産SaaS連携の進め方｜CRM・会計・ポータルの項目対応表と個人情報・電帳法
不動産SaaSの連携は、つなぐ業務を1つに絞り、項目ごとに正本を決めて項目対応表を作ってから試すのが基本です。API・CSV・手入力の違い、例外の試し方、個人情報保護法の委託と安全管理措置、電子取引データ保存の要件、費用と工数の測り方を整理します。
業務自動化のワークフロー設計｜自動化する作業と宅建士・業務管理者が確認する工程の分け方
業務の自動化は、作業を3つに仕分け、法律で人が行う工程を先に確定させることから始めます。宅建士による重要事項説明と記名（宅建業法35条・37条）、業務管理者の管理・監督の下で行う管理受託契約の重要事項説明（賃貸住宅管理業法13条）を踏まえた設計手順と業務ごとの例を説明します。
