Column

不動産会社の実務コラム。

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

東京23区のマンションは「まったく売れない」わけではありません。2026年8月の23区の新築は発売が前年同月比30.7%減で初月契約率は72.4%、中古は7月度の東京都区部の成約件数が17.2%減で7か月連続の減少でした。公表データと仲介会社の対応を整理します。

賃貸管理の問い合わせ対応に生成AIやチャットボットを使うなら、入力する個人情報の扱い、回答の誤りを人が確かめる仕組み、宅建士にしかできない業務との線引きを先に決めておく必要があります。国の注意喚起とガイドライン、宅建業法をもとに整理します。

不動産会社でもリモートワークは導入できますが、先に専任の宅建士の勤務の扱い、労働時間と費用のルール、個人情報を家に持ち出さない仕組みを規程に書いておく必要があります。2021年7月1日施行の解釈・運用の考え方の改正と、厚生労働省のテレワークガイドラインをもとに、部門別の運用例まで整理します。

契約書や書式の版管理は、使ってよい版を1つに決め、古い版は使えない場所に移し、変更の理由を記録すれば始められます。交わした契約書の保存は別のルールで、電子帳簿保存法の電子取引データの要件と宅建業法の帳簿の保存期間も確認します。

電子署名で結んだ不動産の契約は有効です。裁判で本人が結んだと示す場面を支えるのが電子署名法3条の推定です。宅建業の書面を電子で渡すときの承諾・宅建士の記名・改変防止の要件と、保証契約や定期借家の扱いを条文で整理します。

2022年5月18日から、媒介契約書・重要事項説明書・37条書面は相手方の承諾を得て電子で提供できるようになりました。承諾の取り方、改変を確かめる措置、宅建士の記名、定期借家の事前説明、保存期間の決まりを条文で確かめ、ペーパーレス化の進め方を説明します。

賃貸住宅管理業法20条は、管理業者に委託者（オーナー）への定期報告を求めています。施行規則40条の頻度と記載事項を確かめたうえで、月次報告の中身と短い定期面談の型を、標準管理受託契約書の条文とあわせて解説します。

解約オーナーへの再提案は、引継ぎを丁寧に終え、連絡してよいかの意向と自社の改善が済んでいるかを確かめてから始めます。管理受託契約の終了時の処理、秘密保持、個人情報の利用目的、メール案内の同意、90日・180日・365日の接点の運用例を整理します。

不動産会社のCX（顧客体験）改善は、法律で決まっている重要事項説明・契約書面・定期報告を分かりやすく確実に行うことから始めます。問い合わせから退去までの5段階の接点、オーナーとの接点、不満の拾い方、3か月で進める手順の例を説明します。

NPSの調査は、質問を少なく絞り、計算式と個人情報の扱いを先に決めておけば自社で実施できます。入居者やオーナーに満足度を聞くときの質問の作り方、仮の数字による計算例、個人情報保護法の利用目的、依頼メールと特定電子メール法の関係を順に整理します。

協力業者との価格は、原価の内訳を見て単価を決め、発注内容を書面で残し、値上げの相談には協議で応じるのが基本です。取適法（2026年1月1日施行）、建設業法19条、標準管理受託契約書の修繕ルールをもとに手順を整理します。

協力業者を受け入れるときは、作業の段取りより先に、オーナーとの管理受託契約で再委託できる範囲、建設業の許可が要る工事かどうか、入居者の個人情報の渡し方を確かめておくと、後のトラブルを防げます。賃貸住宅管理業法15条、建設業法、フリーランス法、個人情報保護法25条をもとに整理します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。