Column

不動産会社の実務コラム。

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

Excelの台帳を業務システムに移すときは、棚卸し・整形・項目の対応づけ・テスト移行・本番移行と並行運用の5段階で進め、各段階で件数と金額を照合します。入居者やオーナーの個人データを扱うため、個人情報保護法23条・25条の注意点もあわせて説明します。

顧客の分類は、AIを使うかどうかより先に、分類ごとに次の行動と期限を決めることで役に立ちます。入居の希望時期や条件の具体性などの事実で分類の軸を作り、要配慮個人情報は使いません。対応表の作り方、利用目的の確認、見直しの手順を説明します。

契約書のチェックに生成AIを使うなら、37条の記載事項がそろっているか、重要事項説明書と食い違いがないかといった点検の補助にとどめます。条項の有効性の判断や紛争への見解は人が行い、必要に応じて弁護士に相談します。点検表と手順を整理します。

議事録や商談メモを生成AIで要約するときは、録音することを相手に伝え、入力してよい情報を決め、要約を元の記録と照合してから共有します。個人情報保護委員会の注意喚起とAI事業者ガイドライン（第1.2版）をもとに、不動産会社で使える手順と入力例をまとめます。

生成AIは空室対策の候補を短い時間で並べられますが、その提案が物件と地域に合っているかは、公的な統計や地図の情報と、自社の募集・反響・修繕の記録で確かめる必要があります。提案ごとの確認表とオーナーへの伝え方を整理します。

同業比較は、出典が分かる公的統計を使い、業種・規模・定義をそろえてから行うのが基本です。法人企業統計や中小企業実態基本調査に何が載っているか、入居率など自社でしか測れない指標の扱い、比較の手順を整理します。

月次の売上予測は、確定分と、段階ごとの件数×月内成約率×1件あたり報酬、月内に新しく決まる分を足して作ります。賃貸・売買・管理料の分け方、仮の数字による計算例、報酬告示の上限による確認、月初・月中・月末の運用を説明します。

年間の解約率の平均だけでは、いつ、どの契約が離れやすいのかは分かりません。契約の開始時期ごとにまとめて経過月数別の継続率を並べるコホート分析の計算方法と表の作り方、見るときの注意点を、仮の数字の例で整理します。

不動産会社の顧客獲得コストは「集客費用（広告費＋按分した人件費など）÷新規契約数」で出し、1件で受け取れる報酬の上限と並べて判断します。費用の集め方、按分、仮の数字による計算例、宅建業法46条と報酬告示による上限との比べ方を説明します。

こじれた交渉は、いったん止めて論点を切り分け、合意済みと未合意の点を書面にしてから、選択肢と期限を出し直すと立て直しやすくなります。手順と、宅建業法47条・47条の2、消費者契約法4条に触れない言い方の線引きを、条文に沿って説明します。

内見を成約につなげるには、話し方の工夫より先に、広告と現況が合っているか、鍵と立入りの段取りができているか、重要事項を契約前に説明する準備ができているかを確かめることが大切です。内見の前・当日・後に分けて、聞く順番と法令上の確認事項を整理します。

営業プロセス監査は、月に1回、担当者ごとに数件の案件を抜き出し、反響から契約後までの各段階で決めた手順が行われたかと、法令上の手続きが済んでいるかを同じ表で確かめる点検です。点検項目、進め方、計算の仕方を条文とあわせて整理します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。