宅建士の仕事内容と活かせる仕事｜独占業務3つ・設置義務・働き先【2026】

宅建士にしかできない仕事は、宅建業法で決まっている3つです。契約前の重要事項説明、その説明書面（35条書面）への記名、契約後に交付する書面（37条書面）への記名です。この3つがある限り、不動産会社は売買でも賃貸でも、取引のたびに宅建士を必要とします。さらに事務所には、業務に従事する人5人に1人以上の割合で専任の宅建士を置く義務があります。この記事では、宅建士の仕事内容を法律の条文から確かめ、働き先ごとの使い道、賃貸管理・マンション管理との関係、独立するときの要件、宅建士と宅建業者の数を一次情報で並べます。

結論

• 宅建士の独占業務は、重要事項説明（宅建業法35条1項）、35条書面への記名（35条5項）、37条書面への記名（37条3項）の3つです。宅建業者はこれらを宅建士に行わせる義務があり、宅建士でない社員が代わることはできません。
• 宅建業者の事務所には、業務に従事する人の5分の1以上の専任の宅建士が必要です（31条の3、施行規則15条の5の3）。受付や事務の担当者も人数に入るので、社員が6人になった時点で2人目が必要になります。
• 賃貸管理では、宅建士は業務管理者になるための入口の1つです。管理業務の実務経験2年以上（または代わりの講習）と、指定講習の修了を組み合わせて要件を満たせます。
• マンション管理会社の重要事項説明は、宅建士ではなく管理業務主任者の仕事です。根拠の法律が別なので、宅建士の資格では代われません。
• 令和7年度末で、宅建業者は133,727業者（12年連続の増加）、宅建士の登録者は1,243,738人です。将来どうなるかを示す公的な見通しはありません。数字から言えるのは、業者数も登録者数もこの10年増え続けているところまでです。

宅建士にしかできない仕事

宅建業法は、宅建業者に対して「宅地建物取引士をして」説明させる、記名させる、という書き方で義務を課しています。つまり義務を負うのは会社で、それを実際に行うのが宅建士です。宅建士がいなければ、会社は契約を進められません。

重要事項説明の対象は売買だけではありません。35条1項は、物件を取得する人だけでなく借りようとする人も対象にしています。賃貸仲介の店舗でも、申込みのあと契約までに宅建士が説明する工程が入るのはこのためです。

宅建業法15条は、宅建士が業務に従事するときは「公正かつ誠実に」法律に定める事務を行うこと、15条の3は知識と能力の維持向上に努めることを定めています。独占業務は書類の作業に見えますが、法律上は取引の相手方を守るための役割として位置づけられています。

試験に合格しただけでは宅建士ではない

宅建業法2条4号は、宅建士を「宅地建物取引士証の交付を受けた者」と定めています。独占業務を行えるのは、次の3段階を終えた人です。

1. 宅建試験に合格する。令和8年度は2026年10月18日（日）13時から15時（登録講習修了者は13時10分から）、合格発表は11月25日（水）です。
2. 試験を行った都道府県の知事に登録する（18条）。宅地建物の取引に関する実務経験2年以上が必要で、経験がない人は国土交通大臣の登録を受けた講習（登録実務講習）の修了などで代えられます（施行規則13条の15・13条の16）。
3. 宅建士証の交付を受ける（22条の2）。交付申請の前6か月以内に知事が指定する講習を受けます。試験の合格から1年以内に申請する人はこの講習が免除されます。宅建士証の有効期間は5年です。

合格率の推移と、登録・宅建士証の更新の手順は宅建の合格率の推移（令和7年度18.7%）｜社員の受験支援と、登録・宅建士証の更新の手順にまとめています。

IT重説と電子書面で変わったこと・変わらないこと

不動産取引のオンライン化は、宅建士の仕事の「やり方」を変えました。一方で「誰がやるか」は変わっていません。

電子書面で提供する場合も、35条8項は「宅地建物取引士に」記載事項を提供させると定めています。37条4項・5項も、宅建士の記名に代わる措置として国土交通省令で定める方法をとることを条件にしています。紙が画面に変わっても、説明する人と書面に名前が出る人は宅建士のままです。国土交通省は、電子書面とIT重説の実施マニュアルや承諾の取り方の例を公表しています。

どこで働くか（業種ごとの使い道）

「宅建が活かせる仕事」は、宅建業法の定義から整理すると分かりやすくなります。2条2号は、宅建業を「宅地・建物の売買・交換」と「売買・交換・貸借の代理・媒介」を業として行うことと定めています。この定義に入る仕事では独占業務が発生し、入らない仕事では宅建士の知識を使う場面はあっても、法律上の出番はありません。

独占業務の回数で見ると、取引の件数が多い仲介と分譲がいちばん直接的に資格を使う職場です。賃貸管理やマンション管理は、宅建士とは別の制度で動いていて、宅建士の資格はその制度の要件の一部として効いてきます。

会社に宅建士が何人必要か

宅建業法31条の3第1項は、宅建業者に、事務所ごとに国土交通省令で定める数の「成年者である専任の宅地建物取引士」を置くよう義務づけています。省令（施行規則15条の5の3）が定める数は、事務所の業務に従事する者の数に対して5分の1以上です。

人数の数え方は、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に書かれています。宅建業だけを営む会社では、代表者、非常勤を除く役員、すべての従業員が含まれ、受付・秘書・運転手などの業務に従事する人も入ります。取引との関係が薄い業務に臨時的に就く人は除かれます。他の事業を兼ねる会社では、宅建業の業務に従事する人などに範囲が絞られます。

「専任」の意味

• 常勤であり、その事務所の宅建業の業務にもっぱら従事していることを指します。ITを活用して適切な業務体制をとっていれば、事務所の外で通常の勤務時間を勤務する場合も常勤として扱われます。
• 同じ会社の別の事務所の専任を兼ねることはできません。他の事務所の業務をITで手伝うことはできます。
• 賃貸住宅管理業の業務管理者を兼ねることは差し支えないとされています。仲介と管理を同じ事務所で行う会社では、1人が両方の役割を持てます。
• 代表者や役員が宅建士なら、その人が主に業務に従事する事務所の専任の宅建士とみなされます（31条の3第2項）。

退職などで割合を下回ったときは、2週間以内に補充などの措置をとらなければなりません（31条の3第3項）。基準を満たさない事務所を新しく開くこともできません。社員を採用するたびに比率が動くので、宅建業者にとって宅建士の採用と社員の受験は、営業の拡大と直結しています。

賃貸管理・マンション管理での使い道

賃貸住宅管理業の業務管理者

賃貸住宅管理業法では、登録した管理業者は営業所・事務所ごとに業務管理者を1名以上置く義務があります。国土交通省の賃貸住宅管理業ポータルサイトによると、業務管理者になれるのは次のどちらかです。

国土交通省の資料「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行状況」では、令和7年7月31日時点で業務管理者の要件を満たす人は106,678人、そのうち宅建士として指定講習を修了した人は16,562人でした。同じ時点の賃貸住宅管理業の登録は9,987業者です。登録の更新については賃貸住宅管理業の登録更新の記事で扱っています。

マンション管理業の管理業務主任者

マンションの管理組合から管理を受託する会社では、主役になる資格が変わります。マンション管理適正化法56条は、マンション管理業者に事務所ごとに成年者である専任の管理業務主任者を置くよう定め、その数は施行規則61条で、管理事務を受託した管理組合の数を30で割った数（端数切り上げ）以上とされています。

管理受託契約を結ぶ前の重要事項説明、その書面への記名は、同法72条で管理業務主任者の仕事と定められています。宅建士の重要事項説明とは根拠の法律が別なので、宅建士の資格だけでマンション管理会社の重要事項説明をすることはできません。一方、マンションの売買を仲介するときの宅建業法上の重要事項説明には、区分所有建物の敷地や共用部分、管理・使用に関する事項が含まれていて（35条1項6号）、こちらは宅建士が説明します。マンション売買の仲介とマンション管理の両方に関わるなら、2つの資格はそれぞれ別の場面で使うことになります。区分所有法の改正については区分所有法改正（2026年4月施行）の記事があります。

独立して宅建業を始めるとき

宅建士の資格があっても、個人として仲介を業として行うには宅建業の免許が必要です。開業までの要件を条文の順に並べると次のとおりです。

主たる事務所1つで開業する場合、供託なら1,000万円、保証協会なら分担金60万円です。どちらを選ぶかは手元資金と、協会のサービスをどう見るかで決まります。

開業後は、宅建士として独占業務を行うのに加えて、免許業者として監督処分を受ける立場にもなります。国土交通省の調査では、令和7年度の監督処分は免許取消85件、業務停止36件、指示42件の計163件、行政指導は768件でした。

宅建士の数と宅建業者の数

国土交通省は毎年「宅地建物取引業法の施行状況調査」を公表しています。最新の令和7年度（令和8年3月末時点）の結果は、2026年10月2日に公表されました。

令和7年度末の宅建業者は133,727業者で、前年度から1,436業者（1.1%）増え、12年連続の増加でした。内訳は大臣免許3,238業者、知事免許130,489業者で、法人が121,747、個人が11,980です。宅建士の新規登録者34,714人は、この10年でいちばん多い数でした。

ただし、登録者数は「いま宅建士として働いている人の数」ではありません。登録は消除されない限り残り、独占業務に必要な宅建士証は5年ごとの更新が必要です。同じ調査の参考資料では、令和7年度に交付された宅建士証は新規42,906件、更新82,474件でした。

業界全体の規模としては、総務省の労働力調査（基本集計）2025年平均で、「不動産業，物品賃貸業」の就業者が145万人でした（表I-8 主な産業別就業者数・雇用者数の推移）。この区分には物品賃貸業も含まれるので、不動産業だけの人数ではありません。

「宅建士の将来性」を直接示す公的な見通しはありません。確かめられる事実は、宅建業者数と宅建士の登録者数がこの10年増え続けていること、オンライン化のあとも独占業務が宅建士に残っていること、賃貸管理の業務管理者の要件にも宅建士のルートがあることです。これをどう評価するかは、読む人の状況によって変わります。

よくある質問

Q1. 宅建士の年収はどのくらいですか

宅建士という資格そのものの年収を示す公的統計は、この記事の調査では確認できませんでした。資格手当も会社ごとの賃金規程で決まるもので、一次情報で比べられる数字がありません。そのため、この記事では年収の数字を載せていません。

Q2. 宅建士の資格がないと不動産会社で働けませんか

働けます。法律が宅建士に限っているのは重要事項説明と2種類の書面への記名で、物件の案内や営業、事務は資格がなくても行えます。ただし会社は事務所の従事者5人に1人以上の専任の宅建士を置く必要があるため、社員の人数が増えるほど宅建士が必要になります。

Q3. 試験に合格すれば、すぐに重要事項説明ができますか

できません。宅建業法上の宅建士は宅建士証の交付を受けた人です。合格後に都道府県知事の登録（実務経験2年以上、または登録実務講習の修了など）を受け、宅建士証の交付を受けてから独占業務を行えます。

Q4. 賃貸管理の会社で宅建士は役に立ちますか

賃貸住宅の管理の受託そのものは宅建業ではないため、宅建士の独占業務は発生しません。一方、管理業務の実務経験2年以上（または代わりの講習）と指定講習の修了を組み合わせれば、業務管理者の要件を満たせます。入居者募集の仲介も行う会社なら、仲介の部分で独占業務が発生します。

Q5. 会社の宅建士が退職して、5人に1人を下回ったらどうなりますか

宅建業法31条の3第3項で、2週間以内に基準に合わせるための措置をとる義務があります。新しい宅建士の採用や配置換えのほか、基準を満たさない状態で事務所を新たに開くこともできません。

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出典（本文で参照している資料）

この記事は2026年10月10日時点の情報です。宅建業者数と宅建士の登録者数は令和7年度末（2026年3月末）時点、業務管理者の人数は2025年7月31日時点の値です。法令の条文番号は、e-Gov法令検索で確認した時点のものです。