令和8年度の宅建試験（2026年10月18日）は、出題の根拠となる法令が「令和8年4月1日現在施行されているもの」と試験案内に書かれています。このため、法改正は「4月1日までに施行されたもの」と「それより後に施行されるもの」に分けて押さえる必要があります。区分所有法の改正と住所等変更登記の義務化はどちらも2026年4月1日施行で、基準日の内側に入ります。一方、登記の国籍等の申出（2026年10月5日から）は基準日の後です。この記事では、改正ごとに施行日を法務省・国土交通省の資料で確かめ、基準日との関係を表にしています。
出題の基準日は令和8年4月1日
実施機関の一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が出している令和8年度の試験案内には、試験の内容の項に「出題の根拠となる法令は、令和8年4月1日現在施行されているものです。」と書かれています。RETIOの「宅建試験の概要」のページにも、「出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです。」とあります。
ここで見るのは公布日ではなく施行日です。法律が成立・公布されていても、施行が4月2日以降なら、今年の試験の根拠法令には含まれません。反対に、数年前に施行された改正も、4月1日時点で効力があれば範囲の内側です。「最近の改正」だけを追うと、2023年や2024年に施行されたものを落としやすくなります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 試験日 | 2026年10月18日（日）13時〜15時（登録講習修了者は13時10分〜15時） |
| 出題の根拠となる法令 | 令和8年4月1日現在施行されているもの |
| 合格発表 | 2026年11月25日（水）9時30分 |
| 試験の内容（宅建業法施行規則8条） | 土地・建物の形質等、権利と権利の変動に関する法令、法令上の制限、税に関する法令、需給に関する法令と実務、価格の評定、宅建業法と関係法令の7項目 |
合格率の推移や、合格したあとの登録・宅建士証の手続は宅建の合格率の推移と、登録・宅建士証の更新の手順で扱っています。この記事は法改正だけに絞ります。
一覧表｜改正ごとの施行日と基準日との関係
施行日は、各省の公表資料で確かめたものです。「範囲」の欄は、施行日が令和8年4月1日以前かどうかだけで分けています。どれが出題されるかは公表されていないので、この表は出る・出ないの予想ではありません。
| 改正 | 施行日 | 基準日との関係 | 押さえる一行 |
|---|---|---|---|
| 区分所有法の改正（令和7年法律第47号） | 2026年4月1日 | 範囲内 | 処分を伴わない決議は出席者の多数決に。建替え等は原則5分の4、一定の事由で4分の3 |
| 住所等変更登記の義務化 | 2026年4月1日 | 範囲内 | 変更日から2年以内に申請。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料 |
| 所有不動産記録証明制度 | 2026年2月2日 | 範囲内 | 登記名義人やその相続人が、名義人の不動産を一覧で証明してもらえる |
| 検索用情報の申出（所有権の保存・移転等の登記と同時） | 2025年4月21日 | 範囲内 | 氏名の振り仮名、生年月日、メールアドレス等を登記所に申し出る |
| 相続登記の義務化 | 2024年4月1日 | 範囲内 | 知った日から3年以内。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料 |
| 宅建業法施行規則（区分所有建物の重要事項の追加） | 2026年4月1日 | 範囲内 | 管理者等がマンション管理業者である場合は、その旨を説明する |
| 宅建業法施行規則（従業者名簿・標識・免許申請書類など） | 2025年4月1日 | 範囲内 | 従業者名簿から性別・生年月日を削除。標識は専任の宅建士の氏名ではなく人数を表示 |
| 指定流通機構への登録事項の追加 | 2025年1月1日 | 範囲内 | 取引の申込みの受付に関する状況を登録する |
| 報酬告示の改正（低廉な空家等・長期の空家等） | 2024年7月1日 | 範囲内 | 800万円以下の宅地建物は30万円の1.1倍まで。長期の空家等の貸借は借賃1か月分の2.2倍まで |
| 重要事項説明の建物状況調査の期間 | 2024年4月1日 | 範囲内 | 原則1年以内。RC造・SRC造の共同住宅等は2年以内 |
| 建築基準法（4号特例の見直しほか） | 2025年4月1日 | 範囲内 | 木造2階建てと延べ200㎡超の平屋は新2号建築物。審査省略は平屋かつ200㎡以下の新3号建築物 |
| 建築物省エネ法（省エネ基準適合の全面義務化） | 2025年4月1日 | 範囲内 | 原則すべての新築住宅・非住宅が省エネ基準に適合する義務を負う |
| 民法（父母の離婚後等の子の養育に関する見直し） | 2026年4月1日 | 範囲内 | 離婚後は父母の双方または一方を親権者に。財産分与の請求期間は離婚後5年に |
| 令和8年度税制改正（所得税法等の一部を改正する法律） | 2026年4月1日（別段の定めがあるものを除く） | 範囲内 | 住宅ローン減税は2030年入居分まで延長。床面積要件は原則40㎡以上に |
| 登記の国籍等の申出 | 2026年10月5日 | 範囲外 | 今年の出題の根拠法令には含まれない |
区分所有法の改正（2026年4月1日施行）
法律の名前は「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）で、2025年5月30日に公布されました。法務省のページでは、区分所有法と被災区分所有法の改正部分は2026年4月1日から施行とされています。基準日と同じ日の施行なので、今年の試験の根拠法令に入ります。
| 何が変わったか | 改正後の内容（法務省の解説資料による） |
|---|---|
| 集会の決議の数え方 | 建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議を除き、出席者の多数決で決める形になりました。議決権行使書や委任状で議決権を行使した人も出席者に含まれます。定足数として区分所有者と議決権の各過半数の出席が必要です |
| 所在等不明区分所有者 | 裁判所が認定した所在等不明区分所有者を、すべての決議の母数から除外する制度ができました |
| 共用部分の変更 | 原則の4分の3は維持し、設置・保存の瑕疵で権利侵害のおそれがある場合や、バリアフリー化に必要な場合は3分の2に下がります |
| 建替え決議 | 原則の5分の4は維持し、耐震性の不足、火災に対する安全性の不足、外壁等の剝落のおそれ、給排水管等の腐食等、バリアフリー基準への不適合のいずれかがある場合は4分の3に下がります |
| 新しい決議 | 建物更新（一棟リノベーション）、建物敷地売却、建物取壊し敷地売却、取壊しの各決議が設けられ、建替え決議と同じ多数決で決められるようになりました。改正前は全員の同意が必要でした |
| 国内管理人 | 国内に住所等を持たない区分所有者は、国内に住所等を持つ人を国内管理人に選び、保存行為や集会の招集通知の受領、議決権の行使などをさせることができます |
| 財産管理の制度 | 管理不全の専有部分・共用部分や、所在等不明区分所有者の専有部分を、裁判所が選んだ管理人に管理させる制度ができました |
押さえる一行は「処分を伴わない決議は出席者の多数決、建替え等は原則5分の4で一定の事由があれば4分の3」です。なお法務省の資料では、施行日前（2026年3月31日まで）に招集手続が始まった集会には改正前の規律が適用されるとしています。管理組合側の実務は区分所有法改正（2026年4月施行）の記事でまとめています。
同じ2026年4月1日施行で、宅建業法施行規則16条の2（区分所有建物の重要事項）に号が1つ加わりました。一棟の建物と敷地の管理者等が、管理組合から委託を受けて管理事務を行うマンション管理業者である場合は、その旨を説明するという内容です。
不動産登記法（相続登記・住所等変更登記・検索用情報）
不動産登記法は、令和3年の民法・不動産登記法の改正（令和3年法律第24号）の各部分が段階的に施行されています。どれも基準日より前の施行なので、今年の範囲の内側です。
| 制度 | 施行日 | 中身 |
|---|---|---|
| 相続登記の申請義務化 | 2024年4月1日 | 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請します。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。施行日前の相続でも未登記なら対象で、期限は2027年3月31日（知った日が2024年4月以降ならその日から3年）。簡単に義務を果たす方法として相続人申告登記が設けられています |
| 検索用情報の申出 | 2025年4月21日 | 所有権の保存・移転等の登記を申請するとき、氏名、氏名の振り仮名、住所、生年月日、メールアドレスを検索用情報として申し出ます。すでに登記名義人である人は、登記申請とは別に申し出ることができます |
| 所有不動産記録証明制度 | 2026年2月2日 | 登記名義人（法人を含む）やその相続人などが請求すると、特定の人が所有権の登記名義人になっている不動産を一覧にした証明書が交付されます |
| 住所等変更登記の義務化 | 2026年4月1日 | 所有権の登記名義人の氏名・名称・住所に変更があったときは、変更日から2年以内に変更登記を申請します（不動産登記法76条の5）。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です（同法164条2項）。施行日前の変更で未登記のものは2028年3月31日までが期限です |
数字で混同しやすいのは「相続登記は3年以内・10万円以下、住所等変更登記は2年以内・5万円以下」の組み合わせです。住所等変更登記の実務は住所等変更登記の義務化（2026年4月施行）の記事にまとめています。
検索用情報の申出をしておくと、法務局が住民基本台帳ネットワーク等で変更を把握して職権で変更登記をする「スマート変更登記」の対象になります。法務省のQ&Aでは、法人は2026年5月15日から、個人は2026年12月中旬以降に運用が始まるとされています。運用の開始時期と、法令の施行日は別のものとして見ておくと整理しやすくなります。
宅建業法・施行規則・報酬告示
宅建業法の本体ではなく、施行規則・告示・通達の改正が続いています。国土交通省の「最近の法令改正について」のページで、令和6年から令和8年4月1日までに施行されたものは次のとおりです。
| 改正 | 施行日 | 何が変わったか |
|---|---|---|
| 建物状況調査の期間（施行規則16条の2の2） | 2024年4月1日 | 重要事項説明で説明する建物状況調査は、実施後1年以内のものが原則で、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は2年以内に延びました |
| 標準媒介契約約款 | 2024年4月1日 | 令和6年1月24日国土交通省告示第314号で改正されました |
| 報酬告示（低廉な空家等の売買） | 2024年7月1日 | 対象を400万円以下から800万円以下に広げ、媒介に要する費用を勘案して通常の上限を超える報酬を受けられるようにしました。依頼者から受ける額は30万円の1.1倍が上限です |
| 報酬告示（長期の空家等の貸借） | 2024年7月1日 | 長期間使われておらず今後も使われる見込みがない宅地建物の貸借の媒介では、双方から受ける報酬の合計が借賃1か月分の2.2倍まで認められます。借主から受ける額は1か月分の1.1倍以内という条件付きです。新設の規定です |
| 指定流通機構への登録事項（施行規則15条の11） | 2025年1月1日 | 宅地建物の取引の申込みの受付に関する状況が登録事項に加わりました |
| 従業者名簿・標識・免許申請書類 | 2025年4月1日 | 東京都の案内では、従業者名簿から性別と生年月日を削除、宅地建物取引業者票（標識）に代表者氏名を加え、専任の宅建士は氏名ではなく人数を表示、従事者数も表示するとしています |
| 区分所有建物の重要事項（施行規則16条の2） | 2026年4月1日 | 管理者等がマンション管理業者である場合はその旨を説明します |
報酬の特例は、どちらも媒介契約を結ぶ前に、上限の範囲内で報酬額を依頼者に説明し、合意しておく必要があると国土交通省の資料で示されています。押さえる一行は「800万円以下・30万円の1.1倍」と「長期の空家等の貸借は2.2倍まで」です。
建築基準法・建築物省エネ法（2025年4月1日施行）
2022年6月に公布された「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」（令和4年法律第69号）の主な部分が、2025年4月1日に施行されました。法令上の制限の分野にかかわります。
| 何が変わったか | 改正後の内容（国土交通省の説明資料による） |
|---|---|
| 4号特例の見直し | 階数2以上または延べ面積200㎡超の建築物は、木造・非木造を問わず新2号建築物として構造と省エネの審査を受けます。都市計画区域等の区域内の平屋かつ延べ面積200㎡以下は新3号建築物で、構造関係規定等の審査を省略できます |
| 建築確認の対象 | 都市計画区域等の区域外の平屋かつ延べ面積200㎡以下は、確認・検査の対象外です |
| 木造の構造計算が必要な規模 | 2階以下の木造建築物で構造計算が必要になる延べ面積が、500㎡超から300㎡超に下がりました |
| 省エネ基準の適合義務 | 原則すべての新築住宅・非住宅に省エネ基準への適合が義務づけられました。適合を求めない規模は床面積10㎡以下の建築物です |
押さえる一行は「新2号は2階建て以上か200㎡超、新3号は平屋かつ200㎡以下」です。古い教材では「4号建築物」という区分で説明されているので、言葉ごと置き換えて読む必要があります。
民法・法令上の制限で確認したもの
民法（2026年4月1日施行）
父母の離婚後等の子の養育に関する見直しを内容とする民法等の一部を改正する法律（令和6年法律第33号）が、2026年4月1日に施行されました。法務省の解説資料では、協議離婚では父母の協議で双方または一方を親権者と定めること、財産分与を請求できる期間を離婚後2年から5年に延ばすことなどが示されています。権利関係の分野のうち親族の範囲にかかわる改正で、基準日の内側です。
数年前の改正で、今も範囲に入るもの
- 盛土規制法: 宅地造成等規制法を改正した「宅地造成及び特定盛土等規制法」が2023年5月26日に施行されています。
- 農地法: 2023年4月1日施行の農業経営基盤強化促進法等の改正で、農地等の権利取得時の下限面積要件が廃止されました。
借地借家法と都市計画法については、この記事を書くにあたって、2025年から2026年4月1日までに施行された受験に関係する改正を一次情報で確認できませんでした。確認できなかったものは表に入れていません。
税制（令和8年度税制改正）
令和8年度の税制改正のうち国税の部分は、所得税法等の一部を改正する法律（令和8年法律第12号）として2026年3月31日に成立・公布され、財務省のページでは施行日が2026年4月1日（別段の定めがあるものを除く）とされています。地方税の部分は地方税法等の一部を改正する法律（令和8年法律第2号）です。国土交通省がまとめた住宅・土地関係の内容は次のとおりです。
| 税目 | 措置 | 適用期限 |
|---|---|---|
| 所得税（住宅ローン減税） | 5年間延長。控除率0.7%。床面積要件は新築・既存とも原則40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の人、子育て世帯等の上乗せを使う人は50㎡以上） | 2026年1月1日〜2030年12月31日の入居 |
| 固定資産税（新築住宅の減額） | 税額を2分の1に軽減（戸建て3年間、マンション5年間）。床面積要件を原則40㎡以上に | 2026年4月1日〜2031年3月31日 |
| 登録免許税（土地の売買による所有権移転登記） | 本則2%を1.5%に軽減 | 2026年4月1日〜2029年3月31日 |
| 所得税（居住用財産の買換え等の特例） | 譲渡益の課税の繰延べや譲渡損失の繰越控除等を継続 | 2026年1月1日〜2027年12月31日 |
| 不動産取得税（認定長期優良住宅） | 課税標準からの控除額を1,200万円から1,300万円に | 2026年4月1日〜2031年3月31日 |
税は毎年の改正で数字や期限が動く分野です。押さえる一行は「住宅ローン減税の床面積は原則40㎡以上、土地の売買の登録免許税は1.5%」です。表にない特例（住宅用家屋の登録免許税の軽減税率など）は、この記事では一次情報で今年の改正内容を確かめきれていないため載せていません。
基準日より後に施行される改正（今年の出題の根拠にならないもの）
次のものは、2026年4月2日以降に始まる、または適用されるものです。試験案内の基準に照らすと、今年の試験の根拠法令には含まれません。実務では大事なものもあるので、試験とは分けて覚えておくと混乱しません。
| 改正・運用 | 開始日 | 試験との関係 |
|---|---|---|
| 検索用情報に国籍等が加わる（登記） | 2026年10月5日 | 基準日の後。今年の根拠法令には含まれません（登記の国籍等（2026年10月5日）の記事） |
| 個人のスマート変更登記の運用 | 2026年12月中旬以降 | 住所等変更登記の義務そのものは4月1日施行で範囲内。法務局の職権登記の運用開始が後になるという話です |
| 住宅ローン減税の災害レッドゾーン除外 | 2028年以降の入居分 | 改正法は成立済みですが、新築住宅を対象外にするのは2028年以降の入居分からです |
古い過去問とテキストを使うときの注意
過去問は、出題された年の法令で正解が決まっています。今年の法令に当てはめると答えが変わる問題があるので、次の論点は解説の年度を確かめてから使うと安全です。
- 区分所有法の集会の決議: 改正前は区分所有者全体の多数決が前提です。2026年4月1日からは、処分を伴わない決議は出席者の多数決です。
- 低廉な空家等の報酬: 2024年6月までは400万円以下・18万円の1.1倍でした。今は800万円以下・30万円の1.1倍です。
- 建物状況調査の期間: 2024年3月までは一律1年でした。今はRC造・SRC造の共同住宅等が2年です。
- 4号建築物: 2025年4月からは新2号・新3号建築物の区分です。
- 住所等変更登記: 2026年3月までは義務ではありませんでした。
改正点は、出題の根拠になりうる範囲を確かめるためのものです。試験は7項目全体から出題され、どの改正が何問出るかは公表されていません。
よくある質問
Q1. 4月1日に施行された改正は、今年の範囲に入りますか
RETIOの試験案内は「令和8年4月1日現在施行されているもの」としています。区分所有法の改正、住所等変更登記の義務化、宅建業法施行規則16条の2の追加、民法の離婚後の子の養育に関する改正は、いずれも2026年4月1日の施行なので、この文言の内側に入ります。
Q2. 10月5日から始まった登記の国籍等は出題されますか
施行が基準日の後なので、今年の出題の根拠となる法令には含まれません。実務では登記の申請のときにかかわるので、仕事では別に確認が必要です。
Q3. 改正されたところは必ず出ますか
決まっていません。試験の内容は宅建業法施行規則8条の7項目で、どの改正を出題するかは公表されていません。この記事の表は、施行日が基準日の内側か外側かを分けたもので、出題の予想ではありません。
Q4. 去年のテキストのままで受けても大丈夫ですか
令和7年度の試験は、令和7年4月1日現在施行の法令が根拠でした。その年度に合わせた教材では、2026年4月1日施行の区分所有法・不動産登記法・宅建業法施行規則・民法・税制の改正は反映されていない場合があるので、少なくともこの記事の一覧表の「2026年」の行は、別に確かめておく必要があります。
Q5. 合格したあとの登録や宅建士証の手続はどこで分かりますか
宅建の合格率の推移と、登録・宅建士証の更新の手順で扱っています。合格発表は2026年11月25日です。
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出典（本文で参照している資料）
| 本稿で使った内容 | 資料 |
|---|---|
| 出題の根拠となる法令は令和8年4月1日現在施行のもの、試験日 | 不動産適正取引推進機構「令和8年度 宅地建物取引士資格試験 試験案内（インターネット申込み）」 |
| 試験の基準と7項目、根拠法令は実施年度の4月1日現在施行のもの | 不動産適正取引推進機構「宅建試験の概要」 |
| 試験時間、合格発表日時 | 不動産適正取引推進機構「宅建試験」 |
| 区分所有法改正の法律名・番号・公布日・施行日 | 法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」 |
| 集会の決議、所在等不明区分所有者、建替え決議等の多数決割合、国内管理人、経過措置 | 法務省「改正の概要（2）改正区分所有法、被災区分所有法・詳細版」 |
| 相続登記の義務化（3年以内、10万円以下の過料、2027年3月31日） | 法務省「相続登記の申請義務化について」 |
| 住所等変更登記の義務化（2年以内、5万円以下の過料、2028年3月31日） | 法務省「住所等変更登記の義務化について」 |
| スマート変更登記の開始時期（法人2026年5月15日、個人2026年12月中旬以降） | 法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」 |
| 検索用情報の申出（2025年4月21日から）、申出事項、国籍等（2026年10月5日以降） | 法務省「検索用情報の申出について」 |
| 所有不動産記録証明制度の内容 | 法務省「所有不動産記録証明制度について」 |
| 所有不動産記録証明制度の施行日（2026年2月2日） | 新潟地方法務局「所有不動産記録証明制度について」 |
| 宅建業法関係の改正の一覧と施行日（2024年4月1日〜2026年4月1日） | 国土交通省「最近の法令改正について（宅地建物取引業法関係）」 |
| 施行規則16条の2に追加された号（2026年4月1日施行） | 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令」 |
| 建物状況調査の期間（1年、RC造等の共同住宅等は2年） | 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令（令和6年国土交通省令第4号）」 |
| 指定流通機構への登録事項の追加（2025年1月1日） | 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令（令和6年国土交通省令第70号）」 |
| 報酬告示・標準媒介契約約款の改正と施行日 | 国土交通省「宅地建物取引業法関係」 |
| 報酬告示の改正前後（400万円・18万円から800万円・30万円、長期の空家等の貸借） | 国土交通省「報酬告示 新旧対照表」 |
| 報酬の特例の事前説明・合意 | 国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラム（報酬規制の見直し）」 |
| 従業者名簿・標識・業者名簿の閲覧の見直し（2025年4月1日） | 東京都住宅政策本部「宅地建物取引業に関する法令等の改正」資料 |
| 省エネ基準適合の全面義務化（2025年4月1日施行、10㎡以下は適合を求めない） | 国土交通省 報道発表「令和7年4月1日から省エネ基準適合の全面義務化や構造関係規定の見直しなどが施行されます」 |
| 新2号・新3号建築物、構造計算が必要な木造の規模 | 国土交通省「建築基準法・建築物省エネ法 改正法制度説明資料」 |
| 民法（離婚後の子の養育）の法律番号・施行日 | 法務省「民法等の一部を改正する法律（父母の離婚後等の子の養育に関する見直し）について」 |
| 親権者の定め方、財産分与の請求期間（5年） | 法務省「父母の離婚後の子の養育に関するルールが改正されました」 |
| 盛土規制法の施行日（2023年5月26日） | 国土交通省 報道発表「盛土規制法の施行期日を定める政令」 |
| 農地法の下限面積要件の廃止 | 農林水産省「農業経営基盤強化促進法等の一部を改正する法律について」 |
| 令和8年度税制改正の住宅・土地関係の措置と適用期限 | 国土交通省「令和8年度税制改正概要」 |
| 所得税法等の一部を改正する法律の成立・公布日（2026年3月31日）、施行日 | 財務省「第221回国会における財務省関連法律」 |
| 地方税法等の一部を改正する法律（令和8年法律第2号） | 総務省「税制改正（地方税）」 |
| 住宅ローン減税の入居期限・床面積要件 | 国土交通省「住宅ローン減税」 |
この記事は2026年10月10日時点の情報です。施行日は各省の公表資料で確かめていますが、試験での扱いは実施機関の試験案内の文言（令和8年4月1日現在施行されているもの）によります。改正の細かな要件は、出典の資料と条文で確かめてください。