総務省統計局は2026年9月24日、人口推計（2026年9月報）を公表した｜総人口は9月1日現在の概算値で1億2265万人・前年同月比54万人減、4月1日現在の確定値では外国人人口が391万7千人で8.32%増、うち86.8%が生産年齢（15〜64歳）。全国の数字を個別の物件・エリアの判断に使わない理由と、賃貸管理会社が使える3つの場面、使えない場面を整理

総務省統計局は2026年9月24日、人口推計の9月報を公表しました。2026年9月1日現在（概算値）の総人口は1億2265万人で、前年同月に比べ54万人（0.44%）の減少です。5か月前の2026年4月1日現在の確定値では、日本人人口が1億1892万1千人（前年同月比0.72%減）である一方、外国人人口は391万7千人（同8.32%増）でした。外国人人口の年齢構成を見ると、15〜64歳の生産年齢が全体の86.8%を占め、日本人人口の58.8%を大きく上回ります。65歳以上はわずか5.9%（日本人は30.3%）です。この数字は全国集計であり、そのままでは自社の物件やエリアの空室動向を語れません。しかし、自社の入居者構成・保証会社の選び方・多言語対応の投資判断を点検する裏付けにはなります。本稿は、9月報の数字の読み方、確定値と概算値の違い、外国人人口の年齢構造、自然増減・社会増減の内訳、使える3場面・使えない場面、オーナー説明の雛形、今週やる5つ、報告書に足す2行までをまとめます。

結論（90秒で読める）

• 総人口は2026年9月1日現在（概算値）で1億2265万人、前年同月比▲54万人（▲0.44%）。5か月前の4月1日現在の確定値は1億2283万8千人・▲55万9千人（▲0.45%）です。
• 4月確定値の年齢3区分：15歳未満1329万1千人（▲2.61%）、15〜64歳7333万6千人（▲0.30%）、65歳以上3621万1千人（+0.05%、うち75歳以上2153万1千人・+2.27%）。65歳以上人口は増加が止まりつつあり、75歳以上だけが伸びています。
• 日本人人口は1億1892万1千人で▲86万人（▲0.72%）、外国人人口は391万7千人で+30万1千人（+8.32%）。日本人の減少幅の3分の1強を、外国人人口の増加が相殺しています。
• 外国人人口の年齢構成は15〜64歳が86.8%（日本人は58.8%）、65歳以上はわずか5.9%（日本人は30.3%）。外国人人口はほぼ生産年齢に偏っています。
• 4月分の人口動態は出生56,501人・死亡129,156人で自然増減▲72,655人。入国397,801人・出国379,942人で社会増減+17,859人。自然減を社会増（入国超過）が一部相殺し、純増減は▲54,796人でした。
• この資料は全国集計のみで、都道府県別・市区町村別の内訳はこの9月報には載っていません。「外国人人口が増えている」を、自社の物件やエリアの入居者が増える根拠にはしないのが本稿の結論です。

9月24日に公表された数字｜総人口54万人減・外国人人口8.32%増

人口推計は、国勢調査の結果をもとに、毎月の出生・死亡（人口動態統計）と入国・出国（出入国管理統計）を積み上げて、各月1日現在の人口を推計するものです。総務省統計局が毎月公表しており、当月分は速報の概算値で、5か月後に確定値へ更新される仕組みです。今回の9月報は、2026年9月1日現在の概算値と、2026年4月1日現在の確定値（令和2年国勢調査を基準とする）を同時に公表しました。主要な数字を表にします。

総人口の減少幅（4月確定値・▲55万9千人）と、日本人人口の減少幅（▲86万人）を比べると、日本人だけなら▲86万人減るところを、外国人人口が+30万1千人増えたことで、総人口の減少は▲55万9千人にとどまっています。総人口の減少幅は、日本人人口の減少幅より約35%小さいということです。この関係は今回だけのものではなく、直近数年の人口推計で共通して見られる構造です。

確定値と概算値は別のもの｜4月の確定値、9月の概算値、5か月後に確定

本稿で一つ確認しておきたいのは、「9月1日現在」の1億2265万人と、「4月1日現在」の1億2283万8千人は、算出方法が違うという点です。資料の注記には「当月分の人口（概算値）は、算出用データの更新に伴い、5か月後に確定値となる」とあります。つまり2026年9月1日現在の概算値は、2027年2月頃に確定値へ更新されます。また、日本人人口・外国人人口の内訳は、確定値（4月1日現在）にしか載っていません。9月1日現在の概算値の人口（万人単位の表）は総数のみで、国籍別の内訳は公表されていません。したがって、本稿で扱う「外国人人口391万7千人・+8.32%」は4月1日時点の数字であり、9月時点で外国人人口がどうなっているかは、この資料からは分かりません。

年齢3区分の中身｜15歳未満-2.61%、15〜64歳-0.30%、65歳以上+0.05%

4月確定値の年齢3区分を見ると、65歳以上人口の増加率が+0.05%まで縮んでいます。これは、65歳以上人口の増加がピークを過ぎつつあることを示しています。ただし、75歳以上人口だけを見ると+2.27%（+47万9千人）と、依然として大きく増えています。つまり65〜74歳の層は減り、75歳以上の層が増える、という年齢構成の移り変わりが起きています。一方で15歳未満は▲2.61%（▲35万6千人）と、3区分のなかで最も大きい減少率です。15〜64歳の生産年齢人口は▲0.30%（▲22万2千人）で、減少率自体は小さいものの、実数では最も多い22万2千人が減っています。

外国人人口391万7千人の年齢構造｜86.8%が生産年齢、65歳以上は5.9%

本稿でいちばん伝えたいのはこの章です。PDF1頁目の「年齢（5歳階級）、男女別人口」の表には、総人口・日本人人口・外国人人口それぞれの年齢構成比（%）が載っています。外国人人口の構成比を、日本人人口と並べます。

日本人人口の3人に1人近く（30.3%）が65歳以上であるのに対し、外国人人口では65歳以上は20人に1人程度（5.9%）にとどまり、9割近く（86.8%）が生産年齢です。年齢階級別の実数を見ると、この偏りが特に大きいのは20代です。20〜24歳では総人口617万5千人のうち外国人が64万7千人で10.5%、25〜29歳では総人口660万人のうち外国人が71万8千人で10.9%を占めます（本稿の計算）。全年齢平均での外国人人口の比率は391万7千人÷1億2283万8千人＝3.19%（本稿の計算）なので、20代では平均の3倍以上の密度で外国人人口が存在していることになります。日本人人口の高齢化と、外国人人口の生産年齢への偏りは、対照的な構造です。今後、生産年齢人口（実質的な入居者予備軍の中心）に占める外国人の比率は、この構造が続く限り上がっていくと考えられますが、資料はその将来予測までは書いていません。

年代別に見ると、外国人比率は20代でピークに、30代・40代と下がっていく

年齢階級別の実数をさらに細かく見ると、外国人人口の比率は20代をピークに、年齢が上がるにつれて下がっていきます（いずれも本稿の計算）。

20代後半（25〜29歳）の10.9%をピークに、30代前半8.3%、30代後半5.8%、40代前半3.8%と、5年ごとにほぼ2〜3ポイントずつ下がっています。留学や就労の初期に来日する層が中心で、年齢が上がるとともに比率が薄まっていく形です。単身向けの小型住戸を中心に管理している会社ほど、この20代の外国人人口の厚みと関わりが大きいと考えられますが、これも全国の年齢構成から読める傾向であり、自社の入居者層と一致するかは別途確認が必要です。

自然増減と社会増減｜出生5.7万人に対し死亡12.9万人、人口を支えたのは入国超過

参考表には、月次の自然動態（出生・死亡）と社会動態（入国・出国）も載っています。直近の確定値である2026年4月分を見ると、出生56,501人・死亡129,156人で、自然増減は▲72,655人。一方、入国397,801人・出国379,942人で、社会増減（入国超過）は+17,859人でした。自然増減と社会増減を足すと純増減は▲54,796人となり、これが4月の総人口の減少数と一致します。死亡が出生の2.3倍という関係は、2016年以降の月次データで一貫しており、4月は例年、入学・就職・異動に伴う入国（転入）が多い時期でもあります。出典は「人口動態統計」（厚生労働省）と「出入国管理統計」（出入国在留管理庁）で、この入国・出国の数字は日本人・外国人の区別なく、日本への入国者・日本からの出国者の合計です。

賃貸管理会社が使える3つの場面

場面1｜自社の入居者構成のなかで、外国人入居者が占める比率を点検する

全国の外国人人口が8.32%増という数字そのものは、個別の物件の入居者構成を決めません。しかし、これを機に、自社が管理する物件のうち、外国籍の入居者が何件・何%あるかを一度数えておく価値はあります。生産年齢に偏った人口構造が続く限り、外国人入居者への対応（在留資格の確認、緊急連絡先、言語対応）は、一時的な例外対応ではなく恒常的な業務として位置づける必要があります。実務の手順は「外国人入居 受入マニュアル2026」にまとめています。

場面2｜保証会社・緊急連絡体制の選定に、構造の裏付けを添える

保証会社を選ぶとき、外国人入居に対応したプラン（在留資格に応じた審査、多言語での催促連絡）を持つ会社かどうかは、これまで「念のため」の確認事項になりがちでした。外国人人口の86.8%が生産年齢であるという構造を示せば、これが一時的な流行ではなく、今後も続く可能性が高い構造的な変化であることをオーナーや社内に説明しやすくなります。契約中の保証会社に、外国籍入居者の審査可否・追加書類・緊急連絡先の扱いを一度書面で確認し、対応できない場合は代替の保証会社を探すきっかけにできます。原状回復や解約時の連絡についても、母国への帰国時期が絡むため、通常より早めの連絡フローを組んでおくと、退去精算の遅延を防げます。

場面3｜オーナー報告で、日本人人口の減少だけを見た悲観論に反論する

「日本の人口が減っているから、いずれ入居者がいなくなる」という漠然とした不安をオーナーから聞くことがあります。日本人人口が▲0.72%減っている一方、総人口の減少は▲0.45%にとどまっている（外国人人口の増加が相殺している）という事実は、単純な「日本の人口減少＝空室増加」という図式に対する反論材料になります。外国人・非居住者の不動産取得に関する実務は「外国人・非居住者の不動産取得と外為法の実務2026」で扱っていますが、本稿が扱うのは取得（売買）ではなく賃借（入居）の側です。この二つを混同してオーナーに説明すると、外国人入居者を外国人投資家と同じ枠で警戒されることがあるため、分けて伝える必要があります。ただし、これは全国の話であり、個々の物件の空室が埋まる保証ではありません（次章）。

使えない場面｜全国の数字で個別の物件・エリアを語らない

この9月報には、都道府県別・市区町村別の内訳がありません。国が公表する人口推計のうち、都道府県別の年齢別人口は毎年10月1日現在の年1回だけの公表で、この9月報（月次）には含まれていません。したがって、「外国人人口が全国で8.32%増えているから、自社のエリアでも外国人入居者が増えるはずだ」という推論は、この資料からは導けません。自社エリアの外国人人口の動向を知りたい場合は、市区町村の住民基本台帳（外国人住民を含む）や、出入国在留管理庁の「在留外国人統計」など、地域別の資料を別途確認する必要があります。また、この構造が「これからの賃貸経営を外国人入居者中心に切り替えるべきだ」という結論を意味するものでもありません。自社の管理物件の立地・間取り・家賃帯によって、適した入居者層は異なります。工場・物流拠点・農業地域など、外国人労働者の受け皿になりやすい産業がエリアにあるかどうかで実際の動向は大きく変わるため、全国の年齢構成をそのままエリアに当てはめず、自社のエリアで外国人人口・在留資格別の内訳を個別に確認したうえで、投資判断（多言語対応の設備投資や広告の出し先など）を決めるべきです。

オーナーへの説明の雛形
「総務省が9月24日に発表した人口推計によると、全国の総人口は前年より54万人減っていますが、日本人人口の減少（86万人減）を、外国人人口の増加（30万人増）が一部相殺しています。外国人の人口はその9割近くが働く世代（15〜64歳）に集中しており、日本人の高齢化とは対照的な構造です。これはあくまで全国の数字で、○○様の物件がある地域で同じことが起きているとは限りませんが、当社としては、保証会社の対応範囲や緊急連絡の多言語対応を、念のため一度点検しておこうと考えています。」

中小賃貸管理会社が今週やる5つ

1. 自社の管理物件のうち、現在の外国籍入居者の件数と比率を数える（在留資格の種類も分かる範囲で記録する）。
2. 契約している保証会社に、外国人入居者向けのプラン（審査基準、多言語対応、緊急連絡）の有無を確認する。
3. 入居申込書・重要事項説明書のうち、多言語版（やさしい日本語版を含む）を用意している書類があるか棚卸しする。
4. 自社エリアの外国人住民数の推移を、市区町村の統計やオープンデータで確認する（この9月報には地域別データが無いため）。
5. 65歳以上の入居審査基準（年金だけの入居審査）と合わせて、生産年齢の入居者層についても審査基準を一度見直す。

オーナー報告書に足す2行

「全国の人口は前年より54万人減少していますが、外国人人口が30万1千人増加し、減少幅を約35%縮めています（総務省人口推計・2026年9月24日公表）。」「外国人人口の87%近くが働く世代（15〜64歳）に集中しており、当社では保証会社・緊急連絡体制の対応状況を点検しています。」の2行です。いずれも全国の数字であることを明記し、自社エリアの状況とは分けて伝えます。

この資料が言っていないこと

• 都道府県別・市区町村別の人口や外国人人口の内訳は、この9月報には載っていません（都道府県別は年1回・10月1日現在のみ）。
• 9月1日現在（概算値）の外国人人口・日本人人口の内訳は公表されていません。本稿で扱う外国人人口391万7千人・+8.32%は、4月1日現在（確定値）の数字です。
• 外国人人口が今後も同じ率で増え続けるかどうかは、資料は書いていません。8.32%という増加率は前年同月との比較であり、将来の予測値ではありません。
• 在留資格別（技能実習・特定技能・留学等）の内訳は、この人口推計には含まれていません。在留資格別の統計は出入国在留管理庁の別の統計（在留外国人統計）にあります。
• 賃貸住宅の空室率や家賃水準との関係についても、この資料は何も述べていません。本稿の「使える3場面・使えない場面」は、この人口推計の数字にもとづく本稿の整理であり、資料そのものの主張ではありません。

よくある質問

Q1. 「概算値」と「確定値」はどちらを信じればよいですか。

目的によります。直近の傾向を早く知りたいときは概算値（今回は9月1日現在の1億2265万人）、内訳（日本人・外国人、年齢別の詳細）まで必要なときは確定値（今回は4月1日現在）を使います。概算値は5か月後に確定値へ更新されるため、確定していない数字として扱ってください。

Q2. 外国人人口391万7千人という数字に、技能実習生や留学生は含まれますか。

人口推計は住民基本台帳等をもとにした在留者数の集計で、在留資格を問わず日本に3か月を超えて在留する外国人を対象にしています。技能実習生・特定技能・留学生もこの中に含まれますが、在留資格別の内訳はこの人口推計には出てきません。

Q3. 「生産年齢人口」という言葉は、そのまま「働いている人」という意味ですか。

いいえ。生産年齢人口は15〜64歳という年齢の区分であり、実際に就業しているかどうかは問いません。学生や無職の人も含まれます。就業の実態は別の統計（労働力調査など）で確認する必要があります。

Q4. 自社エリアの外国人人口の増減を知るには、どの資料を見ればよいですか。

この人口推計には地域別の内訳が無いため、市区町村が公表する住民基本台帳人口（外国人住民を含む）や、出入国在留管理庁の「在留外国人統計」（都道府県別・在留資格別）を確認します。

Q5. 65歳以上人口の増加率が+0.05%まで下がったのは、高齢化が終わったということですか。

いいえ。65歳以上人口の増加ペースが鈍っているのは事実ですが、内訳を見ると75歳以上は+2.27%と引き続き増えています。65〜74歳の層で減少が始まっていることが、65歳以上全体の増加率を押し下げています。高齢化そのものが終わったわけではありません。

Q6. この人口推計は、次はいつ公表されますか。

毎月公表されています。次回は2026年10月下旬から11月頃に、10月1日現在の概算値（この回は年1回の都道府県別年齢別人口も含む確定値の改定を伴う回にあたります）が発表される見込みです。

要点は四つです。総人口は9月1日現在の概算値で1億2265万人・54万人減だが、日本人人口の減少（86万人減）を外国人人口の増加（30万1千人増）が相殺していること。外国人人口の86.8%が生産年齢で、日本人人口の高齢化と対照的な構造であること。この資料には地域別の内訳が無く、全国の数字を自社の物件やエリアの判断にそのまま使わないこと。今すぐ点検できるのは、自社の入居者構成と保証会社の対応範囲であること。高齢の入居者側の実務は「65歳以上の就業者943万人」、地域別の物価水準を扱う統計の使い方は「住居の物価地域差1.64倍」をご覧ください。

出典（本文で参照している資料）

本稿の記述は、すべて2026年9月25日に実際に開いて読んだ次の資料にもとづきます。人口推計のPDF（6頁）は cdnjs の pdf.js を dynamic import して全頁を展開し、1頁目の年齢（5歳階級）・男女別人口の表と2頁目の全国人口の推移の参考表の数値を転記しました。

本稿で使った内容	資料
公表日（2026年9月24日）、総人口（9月1日現在概算値1億2265万人・▲54万人・▲0.44%／4月1日現在確定値1億2283万8千人・▲55万9千人・▲0.45%）、年齢3区分（15歳未満1329万1千人・▲2.61%、15〜64歳7333万6千人・▲0.30%、65歳以上3621万1千人・+0.05%、うち75歳以上2153万1千人・+2.27%）、日本人人口（1億1892万1千人・▲86万人・▲0.72%）、外国人人口（391万7千人・+30万1千人・+8.32%）	総務省統計局「人口推計（2026年（令和8年）4月令和2年国勢調査を基準とする確定値、2026年（令和8年）9月概算値）」（2026年9月24日公表）
年齢（5歳階級）・男女別人口の実数・構成比（総人口・日本人人口・外国人人口それぞれの15歳未満/15〜64歳/65歳以上/75歳以上/85歳以上の割合%、20〜24歳・25〜29歳の外国人実数64万7千人・71万8千人を含む年齢階級別表）、注記（当月分の人口（概算値）は5か月後に確定値となる／令和2年国勢調査を基準）	総務省統計局「人口推計 2026年（令和8年）9月報」（PDF）
「人口推計参考表　全国人口の推移」（2026年4月分：出生56,501人・死亡129,156人・自然増減▲72,655人・入国397,801人・出国379,942人・社会増減+17,859人・純増減▲54,796人）、出典の注記（自然動態は厚生労働省「人口動態統計」、社会動態は出入国在留管理庁「出入国管理統計」による）	総務省統計局「人口推計 2026年（令和8年）9月報」（PDF・2頁目参考表）

本稿の計算：日本人人口の減少幅（▲86万人）に対する総人口の減少幅（▲55万9千人）の比較（約35%縮小）、20〜24歳の外国人比率（647/6175＝10.5%）、25〜29歳の外国人比率（718/6600＝10.9%）、全年齢平均の外国人比率（391万7千人÷1億2283万8千人＝3.19%）、自然増減と社会増減の合計が純増減と一致することの確認計算は、いずれも本稿が資料の数値から行ったものです。「日本人人口の高齢化と外国人人口の生産年齢への偏りは対照的な構造」「賃貸管理会社が使える3場面・使えない場面」「オーナー説明の雛形」「今週やる5つ」「報告書に足す2行」は本稿の整理・読みであり、資料そのものの主張ではありません。

執筆者: 馬場生悦 / 宅地建物取引士 / 不動産業務クラウド ウルスタ 代表 / 自社で210戸の賃貸住宅を保有し、約100戸を自主管理しています。本稿は総務省統計局の公表資料にもとづく整理であり、個別の物件の入居者選定や外国人入居の可否についての助言ではありません。