不動産会社の実務コラム。
賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。
期限が決まっている改正
- 2026年10月1日非居住者への仲介手数料が消費税10%課税へ
- 2026年10月5日不動産登記の「国籍等」申出が必須に
- 2026年・一斉更新賃貸住宅管理業の登録更新（申請は満了90日前から30日前までの60日間）
- 令和8年7月31日公布建築士法改正で設計契約の書面義務から300平方メートルの線が消える
- 施行済み賃貸のLPガス「無償貸与」はもう使えない
- 2026年6月施行改正保険業法と不動産会社の火災保険販売
- 2026年6月14日開始特定在留カードで表裏コピーが通用しなくなる
- 2026年4月施行区分所有法改正で管理会社がやる5つのこと
- 2026年4月施行住所等変更登記の義務化
- 全面施行改正建設業法で修繕・原状回復の見積りが変わる
賃貸初期費用のキャッシュレス決済対応2026
社会のキャッシュレス比率が58%に達しても、賃貸の入口は現金一括のまま。期日までに初期費用が揃わない申込は、静かに他社へ流れています。2026年6月、保証会社発のサービス拡張で、中小不動産会社でも手数料負担なしのカード決済導入が現実になりました。導入3方式の使い分け、1件あたりの手数料試算、敷金を振込に残す設計、キャンセル時の返金フロー、申込時の一言まで。閑散期の一件を拾う実務を210室を管理する立場から解説します。
エアコン2027年問題と賃貸経営2026
2027年4月の新省エネ基準で、賃貸の定番だった廉価エアコンは段階的に市場から消え、1台2〜3万円の値上がりと品薄が見込まれます。管理戸数で掛け算すれば、これは家電ではなく資金計画の話です。真夏の故障集中・品薄・高値が重なる前に、設置年と型番の台帳化、優先度ABCの分散更新、オーナーへの設置年マップ提案、高効率機の募集訴求まで。壊れたら最安で交換、が成立しなくなる前に管理会社が整える実務を、210室を管理する立場から具体的に解説します。
梅雨期建物管理SOP2026
賃貸住宅の梅雨期管理は、(a)気候変動による短時間豪雨と線状降水帯の頻発、(b)入居者からの雨漏り・カビクレームの梅雨入り前倒し化、(c)オーナーへの説明責任の強化という3つの環境変化が重なり、2026年は「梅雨入り後に対応」では遅すぎる局面に入りました。一方、中小不動産会社の梅雨対応は、屋上・ベランダ防水の点検漏れ、共用排水詰まりの初動遅れ、結露・カビへの応急処置基準の不在という構造課題を抱えがちです。本記事は、自社210室での運用を踏まえ、梅雨期建物管理を4点パッケージ(雨漏り・排水・カビ・外壁シーリング)で整える実務SOPを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。
賃貸防犯カメラ運用2026|中小不動産会社の個人情報・告知義務
賃貸住宅の防犯カメラは、(a)個人情報保護法のガイドライン強化、(b)夏季の空き巣・お盆長期不在期の需要拡大、(c)入居者・オーナー双方からの設置要望増加という3つの環境変化が重なり、2026年は「設置して終わり」では運用が成立しない局面に入りました。一方、中小不動産会社の防犯カメラ運用は、告知ステッカー文面の不備・録画データの保存期間と削除フローの不在・夏季空き巣対策の体系化遅れという構造課題を抱えがちです。本記事は、自社210室での運用を踏まえ、賃貸住宅の防犯カメラ運用を3点パッケージ(個人情報・告知義務・夏季空き巣対策)で整える実務SOPを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。
真夏前30日 賃貸エアコン緊急対応SOP 2026
賃貸物件のエアコン故障問い合わせは、気温30度超の日が増える6月後半から年間ピークを迎えます。「冷えない」「異音」「水漏れ」の3トラブルで全体の8割を占め、業者の繁忙期と重なって修理リードタイムが平均7〜14日に延びるため、入居者クレームが急増します。本記事では宅建士で210室を運営する立場から、故障受付から修理完了までの5ステップSOP、入居者向け連絡雛形3点、業者選定とリードタイム短縮の型、原状回復・経年劣化の判定基準を、中小不動産会社が真夏前30日で整備できる粒度で整理します。
インボイス経過措置 80%→70%｜2026年10月の引下げまで1ヶ月
インボイス制度の施行から2年11ヶ月。2026年10月1日に、免税事業者からの仕入に対する控除率が80%から70%へ下がります。当初の予定は50%でしたが、令和8年度の税制改正で5段階に組み替えられました。居住用賃貸は非課税のため影響は限定的ですが、店舗・事務所・駐車場の賃貸は課税対象で、オーナーの登録状況によってテナント側の税負担が変わります。引下げまで1ヶ月を切ったいま着手すべき論点6つ、10月1日までの対応3ステップ、オーナー・テナント・スタッフ説明の雛形3点を整理します。9月末までに経理ソフトの控除率を70%へ切り替えるところが、いちばん落としやすい箇所です。
火災保険 2024年10月改定 1年7ヶ月レビュー
火災保険の参考純率引き上げ(平均+13.0%)と保険期間の最長5年継続、水災料率の細分化(1〜5等地)が2024年10月に同時施行されてから、2026年5月で1年7ヶ月が経過しました。施行直後はオーナーの契約更新と入居者の保険切替で現場が混乱しましたが、ようやく運用が落ち着いてきた一方で、5年契約のロールオーバー、更新案内の遅延、入居者向け借家人賠償の補償額不足、水災等地の説明不足など、施行から1年半を超えてようやく見えてきた運用課題があります。本記事では、宅建業を営みつつ自社で210室の賃貸住宅を運営している立場から、(1)2026年5月時点の運用実態、(2)中小不動産会社が直面する運用課題7つ、(3)それぞれの改善ポイント、(4)オーナー・入居者・スタッフ向け説明の雛形3点を、現場の実感ベースで整理します。
無断民泊の発見と対応2026
2026年1月、民泊新法の施行から7年あまりで初の摘発(書類送検)が出ました。5月29日公表の立入検査結果では住宅宿泊管理業者の8割が是正指導。市場が伸び、正規の枠が締まるほど、すき間は管理物件の「無断民泊」に流れ込みます。発覚の端緒の多くは近隣からの通報、つまり管理会社が一番最後に知る構図です。本記事はウルスタ代表として210室を管理・客付けする立場から、規制強化の現在地、民法612条と民泊3制度の整理、発見チェック8項目、発見時の対応SOP5ステップ、予防の3層ガード、オーナーへの判断材料までを実務の粒度で整理します。
賃貸住宅管理業の立入検査2026
もしあした地方整備局から「立入検査に伺います」と連絡が来たら、自信を持って帳簿と書面を出せるでしょうか。令和6年度の全国一斉立入検査では、検査を受けた賃貸住宅管理業者の67.9%が是正指導を受け、指摘の上位は締結時書面・従業者証明書・帳簿という「知らないまま放置された事務の穴」でした。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)検査をめぐる3つの事実、(2)当日の流れ、(3)国交省データで見る指摘トップ11、(4)11項目セルフ監査SOP5ステップ、(5)サブリース併営時の追加チェック、(6)NGとFAQまでを、少人数の会社が今日から動ける粒度で整理します。
職場の熱中症対策義務化2026
「内見から戻ったスタッフがふらついている」「電気の止まった空室にこもったら気分が悪くなった」——夏の不動産の現場に潜む熱中症リスク。2025年6月施行の改正労働安全衛生規則で、暑熱環境の対策は事業者の義務になり、罰則も定められています。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)義務化で何が変わったか、(2)WBGTと気温による判断基準、(3)なぜ今中小の現場で効くのか、(4)スタッフを守る実務SOP5ステップ、(5)避けるべき5つのNG、(6)よくある質問7問を、少人数の会社が今日から動ける粒度で整理します。
設備故障の賃料減額リスク2026
「エアコンが直るまで家賃は払わない」「給湯器が三日使えなかった分は引いてほしい」——夏に増える設備故障と家賃の減額要求。改正民法611条のもとでは、設備が使えない間は請求の有無に関わらず賃料が当然に減額され得ます。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)何が問題か、(2)減額割合と免責日数の目安、(3)なぜ今効くのか、(4)減額を防ぐ実務SOP5ステップ、(5)設備別の対応指針、(6)避けるべき5つのNG、(7)よくある質問7問を、現場が今日から動ける粒度で整理します。
カスタマーハラスメント対策義務化2026
「督促で長時間どなられた」「緊急でもない深夜に呼び出される」「根拠のない無償修繕を毎日迫られる」——賃貸管理の現場で担当者が一人で抱えてきたこうした理不尽に、2026年10月施行の改正労働施策総合推進法（カスハラ対策の義務化）が一つの転機をもたらします。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)法改正で何が変わるのか、(2)なぜ今の現場に効くのか、(3)経営と現場に効く論点、(4)現場で整える実務SOP5ステップ、(5)場面別の対応指針、(6)避けるべき5つのNG、(7)よくある質問7問までを、現場が今日から準備できる粒度で整理します。
