不動産会社の実務コラム。
賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。
賃貸の退去防止と長期入居2026｜賃料ギャップの計算式と更新90日前の段取り
長期入居を利益に変えるには、部屋ごとの賃料ギャップと入れ替えコストを同じ表で比べ、更新の90日前に入居者との接点を作るのが基本です。借地借家法と標準契約書の前提、仮の数字による計算式、更新前の段取りの例を示します。
賃貸初期費用のキャッシュレス決済対応2026
社会のキャッシュレス比率が58%に達しても、賃貸の入口は現金一括のまま。期日までに初期費用が揃わない申込は、静かに他社へ流れています。2026年6月、保証会社発のサービス拡張で、中小不動産会社でも手数料負担なしのカード決済導入が現実になりました。導入3方式の使い分け、1件あたりの手数料試算、敷金を振込に残す設計、キャンセル時の返金フロー、申込時の一言まで。閑散期の一件を拾う実務を210戸を保有し約100戸を自主管理する立場から解説します。
エアコン2027年問題と賃貸経営2026
2027年4月の新省エネ基準で、賃貸の定番だった廉価エアコンは段階的に市場から消え、1台2〜3万円の値上がりと品薄が見込まれます。管理戸数で掛け算すれば、これは家電ではなく資金計画の話です。真夏の故障集中・品薄・高値が重なる前に、設置年と型番の台帳化、優先度ABCの分散更新、オーナーへの設置年マップ提案、高効率機の募集訴求まで。壊れたら最安で交換、が成立しなくなる前に管理会社が整える実務を、210戸を保有し約100戸を自主管理する立場から具体的に解説します。
賃貸防犯カメラ運用2026|中小不動産会社の個人情報・告知義務
賃貸住宅の防犯カメラは、(a)個人情報保護法のガイドライン強化、(b)夏季の空き巣・お盆長期不在期の需要拡大、(c)入居者・オーナー双方からの設置要望増加という3つの環境変化が重なり、2026年は「設置して終わり」では運用が成立しない局面に入りました。一方、中小不動産会社の防犯カメラ運用は、告知ステッカー文面の不備・録画データの保存期間と削除フローの不在・夏季空き巣対策の体系化遅れという構造課題を抱えがちです。本記事は、自社210室での運用を踏まえ、賃貸住宅の防犯カメラ運用を3点パッケージ(個人情報・告知義務・夏季空き巣対策)で整える実務SOPを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。
賃貸エアコン故障の緊急対応手順｜受付から修理・賃料減額・熱中症への配慮まで
備え付けエアコンの故障は、貸主に民法606条の修繕義務があり、使えない期間は民法611条で賃料が減額されうるため、決まった手順で速く対応することが大切です。受付から修理完了までの5ステップ、賃料減額の目安、費用負担、連絡文例を整理します。
インボイス経過措置70%はいつから？2026年10月1日から｜店舗・事務所の賃料
インボイスの経過措置は2026年10月1日から控除割合が80%から70%に下がりました。50%に下がるのは2028年10月1日からです。影響が出るのは店舗・事務所・駐車場など課税の賃料で、貸主が免税事業者、借主が原則課税の取引です。管理会社が確かめることをまとめます。
火災保険2024年10月改定から2年｜水災料率5区分・参考純率と賃貸管理の見直し
2024年10月の火災保険の改定は、損保料率機構の2023年6月の届出（住宅総合保険で全国平均13.0％引上げ、水災料率5区分化）を保険会社が反映したものです。保険期間が最長5年になったのは2021年の届出です。改定から2年の見直し手順を整理します。
無断民泊の発見と対応2026
5月29日公表の立入検査では住宅宿泊管理業者の8割が是正指導を受け、豊島区は区として初の業務停止命令を出しました。管理会社にとってのリスクは、管理物件の無断民泊です。発見チェック8項目、対応SOP5ステップ、予防の3層を整理します。
賃貸住宅管理業の立入検査2026
もしあした地方整備局から「立入検査に伺います」と連絡が来たら、自信を持って帳簿と書面を出せるでしょうか。令和6年度の全国一斉立入検査では、検査を受けた賃貸住宅管理業者の67.9%が是正指導を受け、指摘の上位は締結時書面・従業者証明書・帳簿という「知らないまま放置された事務の穴」でした。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210戸を保有し約100戸を自主管理する立場から、(1)検査をめぐる3つの事実、(2)当日の流れ、(3)国交省データで見る指摘トップ11、(4)11項目セルフ監査SOP5ステップ、(5)サブリース併営時の追加チェック、(6)NGとFAQまでを、少人数の会社が今日から動ける粒度で整理します。
職場の熱中症対策義務化2026
「内見から戻ったスタッフがふらついている」「電気の止まった空室にこもったら気分が悪くなった」——夏の不動産の現場に潜む熱中症リスク。2025年6月施行の改正労働安全衛生規則で、暑熱環境の対策は事業者の義務になり、罰則も定められています。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210戸を保有し約100戸を自主管理する立場から、(1)義務化で何が変わったか、(2)WBGTと気温による判断基準、(3)なぜ今中小の現場で効くのか、(4)スタッフを守る実務SOP5ステップ、(5)避けるべき5つのNG、(6)よくある質問7問を、少人数の会社が今日から動ける粒度で整理します。
設備故障の賃料減額リスク2026
「エアコンが直るまで家賃は払わない」「給湯器が三日使えなかった分は引いてほしい」——夏に増える設備故障と家賃の減額要求。改正民法611条のもとでは、設備が使えない間は請求の有無に関わらず賃料が当然に減額され得ます。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210戸を保有し約100戸を自主管理する立場から、(1)何が問題か、(2)減額割合と免責日数の目安、(3)なぜ今効くのか、(4)減額を防ぐ実務SOP5ステップ、(5)設備別の対応指針、(6)避けるべき5つのNG、(7)よくある質問7問を、現場が今日から動ける粒度で整理します。
賃貸物件動画・360度画像の募集活用2026｜表示規約・おとり広告・AI編集の注意点
物件動画や360度画像は、表示規約上、原則として取引する物件そのものを写し、加工やCGはその旨を明示する必要があります。おとり広告にしない取り下げの運用、AI編集の注意、著作権・写り込み・個人情報の確認点を、規約と法令で確かめて整理します。
