不動産会社の実務コラム。
賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。
人の死の告知義務｜事故物件の実務ガイド2026
「前の入居者が亡くなった部屋を、次の方に告知すべきか」——伝えすぎれば空室が長期化し、伝えなさすぎれば契約解除や損害賠償を招く、判断の難しいテーマです。よりどころになるのが国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」(令和3年10月)。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210戸を保有し約100戸を自主管理する立場から、(1)ガイドラインで何が定められているのか(死因の線引き・賃貸は概ね3年・場所の扱い・問われたら答えるの4つ)、(2)なぜ今この判断が難しいのか、(3)中小会社とオーナーに効く論点、(4)現場で正しく運用する実務SOP5ステップ、(5)ケース別対応、(6)避けるべき5つのNG、(7)よくある質問7問までを、現場が今日から使える粒度で整理します。
区分所有法改正2026|2026年4月施行
2026年4月1日、約23年ぶりとなる区分所有法の大改正が施行されました。これは分譲マンション管理組合だけの話ではなく、区分所有の投資物件を貸すオーナーと、その客付け・管理を担う中小不動産会社にも、資産の出口戦略と日々の意思決定に直結します。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210戸を保有し約100戸を自主管理しながら、区分の投資物件も扱う立場から、(1)何が変わったのか(決議の円滑化・再生手法の拡充と決議要件の条件付き緩和・管理不全対応・国内管理人制度の4つの柱)、(2)なぜ23年ぶりの大改正が必要だったのか、(3)中小会社とオーナーに効く論点、(4)オーナーへ伝えるための実務SOP5ステップ、(5)ケース別対応、(6)避けるべき5つのNG、(7)よくある質問7問までを、現場が今日から着手できる粒度で整理します。
家賃保証会社の審査で見られる点と通らないときの代替策｜登録制度と極度額の実務
家賃保証会社の審査の中身は外から見えません。管理会社や仲介会社にできるのは、申込書類をそろえて差し戻しを減らすことと、通らなかったときの代替手段を先に決めておくことです。国の登録制度、連帯保証人の極度額、2025年10月に始まった認定家賃債務保証業者の制度をもとに実務を整理します。
K字型の二極化と中小不動産会社の戦略2026｜地価・空き家・金利の公的データで考える
マンションの価格指数は225.1、住宅地は119.8。空き家は900万2千戸で過去最多、政策金利は1.25％程度へ。公的統計で二極化の中身を確かめ、中小不動産会社が継続収益・地域のストック・業務の標準化・資金繰りで備える考え方を整理します。
水害ハザードの重要事項説明SOP｜施行規則16条の4の3の説明手順と確認表
売買・賃貸の重要事項説明では、市町村が作成した洪水・雨水出水・高潮のハザードマップを示し、物件のおおむねの位置を説明します。区域外でも位置を示し、誤認を防ぐ補足をします。国土交通省のQ&Aにもとづく手順と確認表をまとめました。
ペット可賃貸の運用SOP｜入居審査・飼育承諾書・苦情対応・退去精算の手順と法令
ペット可賃貸の運用は、飼育の書面承諾、管理規約の確認、原状回復の特約を契約前にそろえるのが基本です。標準契約書、動物愛護管理法、区分所有法、原状回復ガイドラインを確かめ、入居審査から退去精算までの手順と確認表にまとめました。
賃貸の騒音クレーム対応SOP｜受付・事実確認・文書注意・催告と解除までの手順と法令
賃貸物件の騒音クレームは、音の出どころを決めつけずに記録をとり、全体への注意喚起、個別の文書注意、期間を定めた催告と段階を踏むのが基本です。民法、標準契約書、騒音規制法、区分所有法、判例を確かめ、手順と文例にまとめました。
家賃滞納の初期督促SOP｜支払期日の翌日から保証会社連絡・催告・解除までの手順と法令
家賃滞納の初期対応は、入金を確かめる日を決め、本人への連絡、書面の督促、保証会社や連帯保証人への連絡、期間を定めた催告と記録を残して進めるのが基本です。民法、登録規程、貸金業法21条、最高裁判決を確かめ、手順と社内ルールの例にまとめました。
共用部の電気料金の見直し2026｜契約区分・燃料費調整・再エネ賦課金とオーナー承認の進め方
共用部の電気代が上がったら、まず請求書を基本料金・電力量料金・燃料費調整額・再エネ賦課金に分けて原因を確かめます。そのうえで契約区分と契約電力、点灯時間、契約先を順に見直し、オーナーの書面の承諾を得てから進める手順を、資源エネルギー庁などの資料で整理します。
退去立会いのオンライン化SOP｜写真記録・ビデオ通話・電子精算の手順と原状回復ルール
退去立会いのオンライン化は、入居時と退去時の写真をそろえ、ビデオ通話で借主と確認し、区分と経過年数を示した精算明細書に合意をもらう流れが基本です。民法、原状回復ガイドライン、標準契約書を確かめ、手順と写真の残し方をまとめました。
シニア単身入居の見守り運用2026
65歳以上の単身世帯は2026年時点で全国900万超、首都圏だけで880万世帯を突破しました。賃貸市場で「シニア単身は審査NG」を続ける中小不動産会社は、空室期間の長期化とオーナー収益の毀損というジレンマに直面しています。一方で残置物処理・原状回復・相続代位の負担を恐れる現場感覚も無視できません。本記事は、契約・保険・IoT・地域連携を組み合わせた4層防御の見守りSOPを、自社210室の現場運用と業界の最新動向に基づいて、入居審査基準・発生時オペレーション・オーナー提案の更新ポイントまで一気通貫で整理します。
2026年春の繁忙期の振り返り｜貸家着工13.5％減と供給不足を公的統計で確認
令和7年度の貸家の新設着工は308,906戸で前年度より13.5％減り、2026年の春の繁忙期は新しい賃貸住宅の供給が細った状態で迎えました。公的統計で確かめられることと確かめられないことを分け、次の繁忙期に向けた実務をまとめます。
