不動産会社の実務コラム。
賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。
不特法施行規則の改正2026｜8/21施行・猶予は11/30まで
空き家や古民家をクラウドファンディングで再生している会社は、令和8年8月21日に公布・施行された不動産特定共同事業法施行規則の改正を確認してください。契約成立前に交付する書面の説明事項が増え、想定利回りを表示したなら「それが予想に基づくものであり、不確実である旨」と「その算定の根拠となる不動産取引の額」まで書くことになります。利害関係人と取引するなら、その額を妥当と判断した根拠を示す。示せないなら鑑定評価を取る。出資される金銭の使途は、取得代金・工事費用・租税公課といった項目ごとに書く。すでに許可・登録を受けている事業者は令和8年11月30日まで従前の例によることができますが、逆に言えば12月1日からは新しい書面でなければなりません。
東京都高齢者いきいき住宅2026｜改修は3分の2・最大260万円／戸
東京都が令和8年8月21日に始めた「東京都高齢者いきいき住宅認定制度」の補助表には、空欄がひとつあります。セーフティモデルの「新築」欄です。改修なら100万円／戸が出るのに、新築には出ない。そして改修の補助率は3分の2、新築は5分の1。耐震改修を併せて行えば、耐震改修費の3分の2・上限200万円／戸がさらに乗ります。この設計は「高齢者向けの新しい建物を建ててください」ではなく、「いま持っている賃貸住宅を、高齢者が住める状態に直してください」と言っています。昭和の木造アパートを抱えたオーナーに、いま何を持っていくべきかという話です。
無許可でも営業停止｜建設業・監督処分基準の改正案2026
建設業許可を持っていないから監督処分は関係ない、と考えている管理会社は多いと思います。ただ、建設業法第28条第2項と第3項は、許可の有無で対象を切っていません。無許可で建設業を営む者が工事を適切に施工しなかったために公衆に危害を及ぼした場合、その工事が行われている区域の都道府県知事は、指示処分も営業停止処分もできます。令和8年7月31日に公示された改正案は、この無許可業者向けのガイドラインに「公衆危害」の章を新しく立て、粗雑工事による重大な瑕疵の営業停止を3日以上から7日以上へ引き上げます。許可業者側では、他法令違反の一覧に物流効率化法が加わり、公衆危害の類型に自動車運転死傷処罰法違反が明記される。意見の締切は8月30日23時59分、施行は9月中旬の想定です。
賃貸アパートだけ15,000戸｜上位住宅トップランナー政令案
自社は年に数十戸しか建てないから関係ない——上位住宅トップランナーの話は、たいていそこで終わります。ただ、令和8年8月7日に公示された建築物省エネ法施行令の改正案を読むと、4区分のうち賃貸アパートだけ基準戸数が15,000戸で、ほかの3区分（各2,000戸）の7.5倍です。国土交通省はこの線を「住宅市場全体の累積供給量の上位4分の1が指定されるように」引いたと書いています。つまり賃貸アパートは、それだけ少数の事業者に集中している市場だということです。指定されるのは大手でも、同じ令和9年4月1日から賃貸アパートのトップランナー基準は省エネ基準▲10％から▲20％へ上がる。地主に建築を提案し、完成後の管理を受託する会社にとって、これは他人事ではありません。
採光の窓が転用を止めていた｜建基法施行令改正案2026
空き家や1階の空き店舗を通所介護の事業所に貸したい。話がまとまりかけたところで設計事務所から「この居室は採光が足りません」と言われて止まる。建築基準法28条1項の採光規制は、住宅や学校だけでなく、施行令19条1項が定める児童福祉施設等にもかかります。老人デイサービスセンターはここに入るため、利用者が数時間しかいない通所型の施設でも、居室の床面積に応じた窓が要る。令和8年7月31日に公示された建築基準法施行令の改正案は、この対象から「利用者の滞在時間が短いことその他の理由により衛生上支障がないものとして国土交通大臣が定めるもの」を外します。ただし、外れるのが具体的にどの施設かは、政令ではなく後から出る告示に書かれます。意見を出せるのは8月30日0時までです。
建築士法22条の3の3はいつから？300㎡以下の設計契約も書面化、2027年4月1日施行
建築士法の改正で、設計・工事監理の受託契約を書面で交わす義務から「延べ面積300㎡超の新築」の要件がなくなります。施行日は令和9年4月1日です。重要事項説明はもともと面積を問わず必要で、この点は変わりません。発注側の準備を整理します。
セーフティネット住宅の改修補助2026｜1/3・上限62万〜250万円/戸の要件と注意点
空室をセーフティネット専用住宅に改修すると、国から工事費の1/3（1戸あたり上限62万円、工事の内容により125万・143万・250万円）の補助を受けられます。令和8年度の募集期間、10年以上の登録や家賃の上限などの要件、交付決定前の着手は対象外になる点を整理します。
みなし仮設は家賃補助ではありません｜賃貸型応急住宅の実務
令和8年熊本地震の災害救助法適用日は7月28日です。熊本県と熊本市が、被災者に民間賃貸住宅を無償で提供する賃貸型応急住宅（みなし仮設住宅）の受付を始めました。この制度でいちばん誤解されるのは、家賃上限の性格です。県のQ&Aは「家賃補助ではなく、応急仮設住宅を現物支給する制度」と書き、上限を超える分を入居者が差額として支払うことは「なり得ない」と明記しています。借主は行政、契約は三者による定期建物賃貸借、物件を探すのは被災者本人、そして貸主の同意がなければ契約は成立しない。仲介手数料は家賃の0.55か月以内、退去修繕負担金は2か月以内、火災保険は行政が包括契約します。7月28日以降にすでに個人で契約した部屋を遡って対象化する切替の手順と、そこで遡及できない費用も含めて整理しました。
土地の届出は「買った時」で終わらなくなる｜8月7日の提言
2026年8月7日、国土交通省の有識者会議が提言を公表しました。見出しになりやすいのは届出対象面積の引き下げですが、実務への影響が大きいのはそこではありません。提言は、利用目的を変えたときの再届出を求めるべきだと書き、相続や無償譲渡も届出対象に加えることが考えられると書き、国外に住む取得者には国内連絡先や国内に居住する管理者・保証人の登録を求める方策を検討すべきだと書きました。さらに、これまで取引段階だけだった指導監督を利用段階にも広げ、被害が生じるおそれがある場合には利用行為の差し止めや変更の命令、緊急的な行政代執行まで可能とすることも考えられるとしています。届出は一回で終わる手続きではなくなる、というのが本稿の読みです。
AIで重説を作っていいのか｜国の答えは9月末に出る
国土交通省は2026年、重要事項説明に関する業務でデジタルやAIの補助ツールを使うことについて、基本的な考え方と具体例を整理して業界団体に周知しました。根拠は規制改革実施計画（令和7年6月13日閣議決定）で、そこには宅建業者が補助ツールの利用に「躊躇」しないようにという表現が入っています。ところが同じ周知に添えられた一覧を数えると、掲載44件のうちAI系の技術が書かれているのは3件だけで、契約関連書類の作成の欄に書かれているのはAPI連携です。生成AIについては3箇所すべてに「検証が必要」という留保がついています。その検証が、令和8年7月頃から9月末までの実証事業です。本稿の日付から実証終了まで42日。中小の会社が今できるのは、採択を待つことではなく、同じ測り方を自社でしておくことです。
賃貸住宅管理業の登録番号が(2)に｜更新後に直す標識と13条・14条の書面
賃貸住宅管理業の登録を更新すると、登録番号の括弧が(1)から(2)に変わります。標識、13条の重要事項説明書、14条の書面をそろえる手順と、令和7年度の立入検査で指摘が多かった条文、既存契約の扱いを整理します。
業務管理者2026｜9月30日で扉が閉じる
令和8年度の賃貸不動産経営管理士試験は、受験申込が2026年9月30日で締め切られます。その翌日の10月1日から、有効期限が令和9年3月31日の有資格者の更新受付が始まります。増やす扉が閉じる日と、減らさない扉が開く日が、48時間の距離で並んでいるのが今年の8月です。業務管理者は事務所ごとに1名以上で、他の事務所と兼任できません。つまりこの頭数が、来期に開ける事務所の数の上限になります。公表された試験統計と更新要領から、管理会社が今月決めるべきことを整理します。
