Column

不動産会社の実務コラム。

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

期限が決まっている改正

不動産取得税は、要件を丁寧に満たせば大きく下がる税です。税率3%・宅地2分の1の特例、新築1200万円控除、令和8年4月からの床面積40㎡への緩和、中古の新耐震要件、住宅用土地の控除と申告の実務を、中小不動産の現場目線で解説します。

更新のない賃貸借として出口を確定できる定期借家契約。ただし事前説明をひとつ落とすだけで普通借家になってしまう繊細な制度でもあります。要件・終了通知・中途解約・再契約の実務と普通借家との使い分けを、中小不動産の現場目線で解説します。

相続人が分からない単身入居者の死亡後がこわくて貸せない——その不安に、国は残置物の処理等に関するモデル契約条項で答えを用意しています。死亡後の契約解除と残置物処理を入居前に決めておく仕組みを、中小不動産の実務目線で解説します。

長く据え置いた家賃を、コスト上昇局面でどう見直すか——賃料増額請求は、通知一本で決まるものではありません。借地借家法32条の要件と、協議から調停・訴訟に至る手順、継続賃料の考え方を、中小不動産の実務目線で解説します。

修繕積立金が安いマンションは本当に買い得か——工事費高騰で積立不足と値上げが広がるいま、区分マンションの売買は積立金と長期修繕計画の健全さで明暗が分かれます。令和6年ガイドライン改定と再生円滑化法施行を踏まえた実務を解説します。

「相続が近いから今のうちに賃貸を建てましょう」が効かなくなる——令和8年度改正の5年ルールは、相続直前の駆け込み取得による評価圧縮を塞ぎます。評価減がすべて消えるわけではない中で、収益と出口を見据えた提案へどう組み替えるか。宅建業者と税理士の役割分担まで解説します。

「認定ごと買えると思っていた」——特区民泊の認定は物件でなく事業者に付くため、売買では引き継げません。訪日客4,268万人の追い風と規制強化が同時に進むいま、民泊物件の売却・購入・転用の相談を型のある案件に変える三制度の整理と仲介実務チェックを解説します。

海外赴任中の日本人も「非居住者」——外国人かどうかではなく居住性で決まる外為法の取得報告が、2026年4月から全件報告になりました。特別注視区域の事前届出、非居住者売主の源泉徴収、登記の国籍情報まで、国際化する売買を型のある案件に変える実務を解説します。

熱海の土石流災害を教訓に生まれた盛土規制法。区域に指定された瞬間から重要事項説明の項目が増え、既存盛土のリスクは買主に引き継がれます。区域確認から造成履歴の調査、価格への織り込みまで、中小不動産会社の調査の型を現場目線で解説します。

地価が5年連続で上昇する今、地面師詐欺のリスクは他人事ではありません。不動産業者が約14.5億円の被害に遭った大阪ミナミ事件を教訓に、売主本人確認の七つのチェックと危険信号、2027年4月犯収法改正への備えを、中小不動産会社の現場目線で解説します。

「売っても手間ばかり」と放置されてきた低額の空き地に、税制の追い風が続きます。100万円控除の3年延長で何が変わるのか、市区町村の確認書の段取りから報酬特例との併用まで、低額物件を商機に変える実務を中小不動産会社の現場目線で解説します。

「畑が付いているせいで売れない」と言われてきた農地付き空き家が、動き始めています。下限面積要件の廃止で何が変わったのか、農業委員会の3条許可で何が残るのか、塩漬け案件の掘り起こしから契約設計・引き渡し後のフォローまで、中小不動産会社の現場目線で解説します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。