Column

不動産会社の実務コラム。

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

期限が決まっている改正

モバイルバッテリーが燃える話は、もう他人事ではありません。東京消防庁管内では2025年に382件、2026年は1.5倍のペースで増えています。出火が最も多いのは7月。ゴミ置き場、駐輪場、そして居室。賃貸管理会社が掲示と巡回と初動で何をどこまでできるのかを整理します。

保険料が上がるという話は毎年流れてきます。ですが管理会社が動くべき対象は、値上げ幅の予想ではありません。自社の管理物件について、どの建物にどの補償が付いていて、いつ更新が来るのかを一覧にすること。それが無いままでは、値上げの通知が届いた日に何も答えられません。

金利のニュースは「上がった／据え置き」で終わります。ですが媒介の現場で効いてくるのは、買主がいくら借りられなくなったかという一点です。審査金利が0.198%上がると、借入可能額は年収にかかわらず約2.7%縮みます。

請負代金が100万円未満だから事前調査はいらない——これは誤りです。100万円は報告の閾値であって、調査そのものは規模によらずすべての解体・改修工事で必要とされています。原状回復の1室でも例外ではありません。

売買の話だけして賃貸借の条件を契約書送付で済ませていると、10月以降はそれが法47条1号の事実不告知に当たりえます。過失で告げなかった場合も31条の信義誠実義務に抵触するおそれがある、と明記されました。

登録の有効期間は5年。更新申請の窓は満了90日前から30日前までの60日間だけで、国からの事前連絡は原則ありません。決算が債務超過だと更新できない点が、気づいたときには手遅れになりやすい急所です。

10月5日以後の登記申請では、買主の国籍等を検索用情報として申し出ます。日本人も対象です。電子申請でも書面の証明情報が要る点が、決済当日の段取りにいちばん効きます。

海外に住むオーナーや外国法人から受任した売買・賃貸の仲介手数料は、これまで消費税0%の輸出免税でした。令和8年10月1日からは課税10%です。経過措置の基準日は3月31日で、もう過ぎています。

期限まであと8か月と少し。ところが調査そのものが、年に一度の停電のときにしかできません。賃貸物件のキュービクルに変圧器やコンデンサが残っている会社にとって、2026年度の年次点検は事実上の最終便です。

賃貸中心の会社でも、売買を年に数件やれば犯収法の特定事業者です。リスク評価書は令和8年度中に全社作成が政府目標、体制整備は令和8年度末まで、対面の本人確認は2027年4月からICチップ読み取りへ。3本の期限が同時に走っています。

国のガイドに「賃貸オーナー向け」と書かれたのは、そう当たり前のことではありません。侵入窃盗は2年連続で増え、空き家の窃盗は5年で約4倍になりました。賃貸でこれをやるとき、詰まるのは設備の選定ではなく、誰が付けて誰が払うかです。

感震ブレーカーの設置率は、緊急対策区域の都県で20％。これを令和17年度までに「おおむね設置」にする、と6月12日の閣議決定で決まりました。賃貸物件でこれをやるとき、詰まるのは技術ではなく、誰が付けて誰が払うかです。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。