不動産会社の実務コラム。
賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。
宅建 当日の持ち物と試験時間2026｜令和8年度 時計・遅刻・途中退出のルール
2026年10月18日の宅建試験当日に持っていく物、使えない物、12時30分の入室刻限から15時の終了までの時間割、遅刻と受験票トラブルの対応を、実施機関の試験案内で確かめて整理しました。
宅建の統計問題 2026｜令和8年度試験で覚える最新の数字一覧
令和8年度の宅建試験の統計問題で押さえる数字を一覧に。地価公示2.8%上昇（5年連続）、着工74万667戸（6.5%減）、不動産業の経常利益8.7%増など、時点と出典つきで整理しました。
長期修繕計画ガイドラインの見直し検討会が始動｜管理計画認定は2027年4月から
国交省は2026年10月7日、長期修繕計画作成ガイドラインの見直し検討会を公表しました。管理計画認定制度の見直しは2027年4月1日の施行で、長期修繕計画の要件が変わります。
自主管理と管理委託の違い｜どっちを選ぶ？（2026年版）
賃貸住宅の管理は、自主管理と管理委託に分かれます。国土交通省の家主調査では、全て自ら管理が18.5%、委託が81.5%。費用・手間・管理業法上の扱い・法定点検の義務者の4点を比較表で整理します。
【2026年9月】大規模修繕の談合で排除措置命令｜発注側が今週できる5つ
公正取引委員会は2026年9月28日、関東のマンション大規模修繕工事の受注調整で延べ51社に排除措置命令、延べ50社に総額16億3788万円の課徴金納付命令を出しました。公表された事実と、賃貸管理の発注で今週できる5つを整理します。
賃貸管理ソフトの料金比較【2026年10月】月額・初期費用・1年目の総額
管理会社向けの賃貸管理ソフト5製品の料金を、2026年10月10日に各社の公式ページで確かめて並べました。戸数の数え方・税・契約の形の違いと、管理50戸・300戸のときの1年目の総額の試算も載せています。筆者は表に入っているウルスタくんの運営会社の代表です。
【2026年10月】上場の不動産会社が宅建業免許を取り消し｜役員1人の刑で免許を失う仕組みと確認手順
2026年10月6日、東証上場の不動産会社が宅地建物取引業免許の取消処分を開示しました。役員が拘禁刑以上の刑に処せられると、社外取締役であっても会社は欠格となり、免許は行政庁の裁量なく取り消されます。条文の仕組み、刑の種類ごとの扱い、取消し後にできることと、中小の不動産会社が今週できる確認を整理します。
外国人人口391万人・8.32%増｜生産年齢86.8%、賃貸管理の使える3場面
総務省統計局は2026年9月24日、人口推計の9月報を公表しました。2026年9月1日現在（概算値）の総人口は1億2265万人で、前年同月に比べ54万人（0.44%）の減少です。5か月前の4月1日現在の確定値では、日本人人口が1億1892万1千人（前年同月比0.72%減）である一方、外国人人口は391万7千人（同8.32%増）でした。外国人人口の年齢構成を見ると、15〜64歳の生産年齢が全体の86.8%を占め、日本人人口の58.8%を大きく上回ります。65歳以上はわずか5.9%（日本人は30.3%）です。全国の集計であるこの数字だけで、自社の物件やエリアの空室動向を語ることはできません。一方で、賃貸管理会社が自社の入居者構成・保証会社の選び方・多言語対応の投資判断を点検する裏付けにはなります。本稿は、9月報の数字の読み方、確定値と概算値の違い、外国人人口の年齢構造、自然増減・社会増減の内訳、使える3場面・使えない場面、オーナー説明の雛形、今週やる5つ、報告書に足す2行までをまとめます。
住居の物価地域差1.64倍｜東京129.8・岡山79.1、管理会社の使い方3つ
総務省統計局は2026年9月18日、小売物価統計調査（構造編）2025年結果として消費者物価地域差指数を公表しました。全国平均を100とした「総合」は東京都104.2で13年連続の1位、最低は群馬県96.2で、倍率は1.08倍。10大費目のなかで地域差が最も大きいのは「住居」で、東京都129.8に対して岡山県79.1、倍率は1.64倍でした。2024年の1.56倍から0.08広がり、10費目のなかで最も広がった費目です。賃貸管理会社がこの数字を使うとき、最初に押さえるのは「地域差指数は水準の統計で、変化の統計ではない」ことです。倍率が広がったことは東京の家賃が上がったことを意味しません。変化を見るなら同日公表の消費者物価指数で、8月の民営家賃は全国+0.7%、設備修繕・維持は+4.0%です。本稿は、都道府県別・都市別の数字、家賃が総合を何ポイント動かしているか、転勤・移住の申込者への相場説明、法人契約の社宅家賃、遠隔地オーナーへの説明という使える3場面、借地借家法32条の増額請求には使えない理由、オーナー説明の雛形、今週やる5つ、報告書に足す2行までをまとめます。
65歳以上の就業者943万人｜「年金だけ」の入居審査を今週やめる
総務省統計局は2026年9月20日、敬老の日にちなんだ統計トピックスを公表しました。65歳以上人口は3624万人で総人口の29.6%と過去最高、65歳以上の就業者は943万人で22年連続の増加、65〜69歳の就業率は54.5%、65歳以上の雇用者の76.1%が非正規です。不動産業・物品賃貸業は就業者の29.0%が65歳以上で、農業・林業に次ぐ高さでした。賃貸管理会社にとってこの数字は、65歳以上の入居申込を「年金だけ」で見るのも「今の給料」で見るのも外れることを意味します。就業収入は高年齢者雇用安定法の70歳までの努力義務で切れる期限付き、年金は終身。普通借家は収入が減っても更新を断れない（借地借家法28条）ので、「年金だけになっても払える家賃か」を確かめられるのは入居審査の1回だけです。年金額改定通知書の見方、令和8年度の年金額（老齢基礎年金 満額 月70,608円）から出す家賃負担率、契約の設計、オーナーへの説明、今週やる5つ、報告書に足す2行までをまとめます。
水回り「980円〜」に9か月の業務停止｜入居者が検索する前に管理会社が置く一枚
消費者庁は2026年9月18日、水回りの給排水管工事と害虫駆除を訪問販売する株式会社HOPE Group（東京都新宿区）に対し、関東経済産業局が9か月の業務停止と指示、代表取締役に業務禁止を命じたと公表しました。公表資料の事例は、「詰まりトラブル今すぐお電話を 980円〜」の広告を見て呼んだ作業員が、3万円までのつもりだった消費者に30万円以上高い契約をさせ、「今日、現金で預かっていきますよ」とATMまで連れて行き、クーリング・オフの通知には「工事は終わっているので応じられないが減額には応じる」と答えた、というものです。国民生活センターの集計では、トイレ・水漏れ・鍵・害虫の「暮らしのレスキューサービス」の相談は年5,000件を超え、鍵と害虫は2024年度の9か月で前年度の通年を超えました。消費者委員会のアンケートでは、被害に遭った700人のうち27.6%が賃貸住宅に住み、6割が困ったその日のうちに検索した業者へ電話しています。賃貸の水回りと鍵は貸主の設備で、修繕は貸主の義務です。入居者が「980円〜」を検索する前に管理会社の番号が目に入っていれば、この商法は成立しません。処分の中身、相談の数字、民法606条と特定商取引法26条6項1号の読み方、契約してしまった入居者の8日間、入居者に配る一枚の雛形、今週やる5つ、報告書に足す2行までをまとめます。
日銀利上げ1.25%｜アパートローンの返済増を「1戸あたり月いくら」で示す
日本銀行は2026年9月18日、政策金利を1.0%程度から1.25%程度へ引き上げました。賛成7反対2、9月24日から適用です。今回が前3回と違うのは、声明文に「引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していく」と書かれ、日銀が3月に示した自然利子率の幅（▲0.9〜+0.5%）に物価目標の2%を足した中立金利の幅（1.1〜2.5%）の下限を、政策金利が初めて超えたことです。管理会社の仕事は「利上げの説明」から「利上げが続く前提の収支表」に変わります。短期プライムレートは過去3回の利上げでいずれも38〜48日後に0.25%上がっており、次は10月末から11月上旬が目安です。借入1億円・残25年・元利均等なら0.25%の上昇で月12,276円、10戸のアパートなら1戸あたり月1,228円。この数字をオーナーに持って行く言い方、家賃への転嫁と借地借家法32条の関係、固定に替える相談の受け方、今週やる5つ、報告書に足す2行までをまとめます。
